02.04.2007

  На прошедшей в Каннах выставке MIPIM компания Виктора Вексельберг пообещала вложить в девелоперские проекты около $100 млрд. Беспрецедентную сумму инвестиций эксперты поспешили объяснить тенденцией к перетеканию сырьевого капитала в недвижимость, а также политическим заказом. Об особенностях «олигархического» девелопмента рассказал «Ко» президент «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий.

  Российские олигархи перестали ограничивать свои вложения в недвижимость французскими замками и особняками в Лондоне. С недавнего времени крупные бизнесмены охотно пробуют себя в роли девелоперов на родине. Участник «золотой сотни» русского списка Forbes Виктор Вексельберг не избежал этой участи. Компания «Ренова-СтройГруп», входящая в состав принадлежащей Вексельберг группы компаний «Ренова», анонсировала строительство новых микрорайонов-спутников в Екатеринбурге, Челябинске, Перми и Санкт - Петербурге. Например, первый ее проект – новый микрорайон «Академический», недалеко от столицы Свердловской области – предполагает строительство 9 млн кв. м жилья. Аналитики объясняют громадьё планов «Ренова-СтройГруп» тем, что девелопмент в настоящее время – одна из немногих отраслей в российской экономике, которая может переварить миллиардные инвестиции.

  Когда «Ренова» всерьез занялась девелопментом и кто является владельцем ее строительного подразделения?

  Я руковожу этим проектом с самого начала, уже два года. Сперва, конечно, мы не планировали заниматься таким объемом работ, сам рынок подсказал нам решение. В этом проекте я с самого его возникновения. В «Ренова-СтройГруп» я выступаю в роли руководителя данного направления бизнеса. Но вопрос корпоративной структуры – не самый интересный вопрос по отношению к таким проектам. Могу лишь сказать, что основным акционером компании является Виктор Вексельберг.

  Действительно ли «Ренова-СтройГруп» собирается вложить в свои девелоперские проекты около $100 млрд.?

  Тут произошло, видимо, какое-то непонимание. Столько будут стоить наши проекты. Что значит вложить в проекты? Во-первых, девелопер никогда не вкладывает 100%, считайте, что мы инвестируем от общей суммы около 30 – 40%. Во-вторых, названная сумма учитывает инфляционную составляющую. В-третьих, надо иметь в виду, что каждый из наших проектов обладает возвратным потоком. Например, вы вложили средства в строительство жилого дома и начали продавать квартиры, значит, получаем деньги и вкладываем их вновь в следующие объекты. Поэтому то, что мы $100 млрд сразу куда-то вложим – это большое преувеличение. Чтобы реализовать одновременно все нашли проекты, нужно $100 млрд, но средства ведь инвестируются постепенно. Условно говоря, когда в «Академическом» мы построим четверть жилья, в этот момент мы будем только заходить на площадку в Петербурге, где, естественно, вложим полученные средства.

  В любом случае сумма получается немаленькая. Какие источники финансирования вы используете?
  
Первый источник – это кредитные линии. Второй источник – это партнеры, которых мы привлекаем. Мы специалисты в области девелопмента земли, поэтому наша первостепенная задача – найти участок, правильно его оформить, решить вопросы по коммуникациям. Когда речь заходит о строительстве жилья, мы в состоянии справиться сами. Когда же мы начинаем строить гостиницы, торговые и логистические центры, то везде привлекаем специализированных операторов, партнеров, которые обладают опытом работы на этом рынке. Они будут вместе с нами финансировать проекты, а следовательно, участвовать в распределении прибыли.

  Можно ли сказать, что собственные средства компании, которые вкладываются в девелопмент, это финансовые потоки, освобождающиеся в результате основного бизнеса «Реновы»?

  «Ренова» – это инвестиционная компания, поэтому как она распределяет свои ресурсы и как их пакует – это вопрос стратегии, но девелоперский бизнес – среди важнейших направлений работы группы компаний. И это не какое-то мелкое ответвление, а стратегическое направление деятельности, что подтверждает и участие Виктора Вексельберг в выставке MIPIM, в рамках которой он проводил встречи с инвесторами.

  Как вам удалось получить столь масштабные участки под строительство?

  Мы их купили, и сейчас они оформлены в нашу собственность.

  Если земля принадлежит вам, означает ли это, что после реализации проекта вся инфраструктура, включая дороги, останется в собственности «Реновы»?

  Это не совсем так. Часть инфраструктуры мы передадим. Например, в строительство дорог вкладываются федеральные и областные средства, следовательно, и сами дороги будут федеральными. Мы договариваемся и с муниципальными властями по тем проектам, в которых они выступают в роли со-инвесторов. Однако в проектах, где являемся единственными инвесторами, мы оставим право собственности за собой.

  Почему вы решили заняться строительством целых городов?

  Дело в том, что возможности точечной застройки в существующих городах практически исчерпаны. Кроме того, невозможно обеспечить новое качество жизни, если современный дом стоит на древних сетях, на дырявом водопроводе, на протекающей канализации, а где-то рядом – плохая дорога. Поэтому мы разработали генплан, который предусматривает все заранее – вплоть до озеленения и скамеек, а затем вышли на этот рынок с таким предложением, потому что в существующей структуре городов никак нельзя реализовать наши планы. Более того, таким образом, мы сразу сможем обеспечить себя значительным объемом работ. Это, конечно, предполагает очень крупные инвестиции, но и отдача от них будет  достаточно большой. Дом в центре Москвы может построить и «Ренова», и любая другая компания, сумевшая собрать нужные средства, но масштабный проект по силам только структурам, подобным «Ренове».

  Именно поэтому другие крупные компании также проявили интерес к строительству собственных городов?

  Во-первых, этот интерес объясняется тем, что сейчас востребовано на рынке. Те объемы, в которых он нуждается, невозможно ввести за счет точечной застройки. Во-вторых, было время, когда все активно скупали землю, а сейчас государство говорит о том, что за эту землю надо платить, надо ею по-хозяйски распорядиться. Мелкий собственник не может ее содержать в нужном состоянии. Поэтому государство должно стимулировать ввод земли в строительный оборот. Это побуждает компании инвестировать в такие проекты. Кроме того, огромный интерес к российскому рынку есть сейчас у западных инвесторов, которые тоже не хотят вкладываться в мелкие проекты. Отсюда все и растет, хотя надо признаться, что в этой области мы были пионерами.

  Вы очень часто говорите о том, что специализация «Ренова-СтройГруп» – это комплексное развитие территорий. Что вы подразумеваете под этим понятием?

  В первую очередь комплексное освоение территории предполагает наличие всех видов застройки, которая включает и офисную недвижимость, и торговые центры, и школы с больницами – все, что необходимо человеку, здесь присутствует. Иными словами, мы строим не просто спальный район, а создаем территорию, где есть все необходимое для жизни. Но это понятие также включает в себя новые условия жизни для тех, кто будет жить в домах, построенных в рамках наших проектов. Человек, который живет в нашем городе, может получить все услуги жизнеобеспечения на новом и современном уровне. Вплоть до того, что у него дорога будет не в колдобинах, вода прозрачная и велосипедная дорожка для детей – от порога. Кроме того, наш клиент будет жить в достаточно экологичных условиях и в доме современной конструкции.

  Помогают ли вам в реализации таких масштабных проектов, как «Академический», местные власти, предоставляют ли они вам какие-то преференции?

  Нам не нужны преференции от властей, нам нужно их участие, чтобы каждый работал в той сфере, которая входит в его компетенцию. Условно говоря, если строительством дорог занимается федеральная власть, надо, чтобы она вложила эти деньги. Если муниципалитет занимается школами, надо, чтобы он эти средства направил. Необходимо, чтобы произошла концентрация усилий и ресурсов в такие проекты. Нам нужно государственное участие в социальной инфраструктуре, все остальное мы сделаем сами. В Екатеринбурге сложилась уникальная ситуация, когда поддержку проекту с самого начала оказывал губернатор области, а мэр города всячески способствовал ускорению его реализации.

  Говорят, что ваш проект станет частью программы «Доступное жилье». Вы действительно собираетесь продавать квартиры по ценам ниже рыночных?

  Комплексная застройка предполагает, что здесь будут строиться все виды жилья: 51% в этом проекте составляет жилье эконом - класса, 3 – 4% отведено под элитное жилье, остальное – где-то посередине. Поэтому в каждой категории наши цены должны быть конкурентными. Например, в сегменте эконом - класса квартиры будут доступными, а в сегменте «элиты» цены будут такими, какими их готов принять рынок. Кроме того, большой объем всегда дает возможность для значительной экономии.

  В свое время другие крупные строительные компании отмечали, что нельзя реализовать крупный проект без скидок на подключение к магистральным сетям. Согласны ли вы с этим?

  Мы решаем этот вопрос радикально и создаем собственную генерацию тепловой и электрической энергии. Для любого энергетического инвестора участие в таком проекте очень привлекательно, потому что он сразу получает большой сегмент рынка. «Академический» – это мегапроект, который можно разбить на несколько подпроектов, одним из которых будет строительство собственной электроподстанции. Для нас энергетика – это прибыльный бизнес при грамотной его организации, особенно, если учесть дефицит энергообеспеченности Екатеринбурга.

  В советских моногородах были свои центры притяжения в виде градообразующих предприятий, а какие центры притяжения у ваших городов и чем их концепция отличается от советской?

  Во-первых, мы планируем создать центры занятости. Сама инфраструктура нашего города предполагает крупный медицинский центр, торговый центр на 350 000 кв. м, школы, больницы, большой логистический парк, а также все, что связано с генерацией электроэнергии. Кроме того, территория «Академического» находится в 15 минутах езды от центра Екатеринбурга, поэтому проблем с занятостью населения здесь не будет. Что касается других проектов, то в Челябинске на нашей площадке есть деревоперерабатывающий завод. Большинство городов России застраивалось стихийно, во многом случайно, и что будет на каком-то конкретном месте, определялось «методом тыка» или указкой партийного начальника. У нас же все продумано от начала до конца. Например, мы с расчетом на перспективу делаем шестиполосные дороги, потому что большинство российских городов задыхается от пробок. Самого города еще нет, но вы уже можете увидеть его макет. Поэтому не может возникнуть ситуации, когда на месте дороги появится торговый павильон или казино. Получается продуманный конгломерат интересов, чего нет в большинстве наших городов, да и в мире, честно говоря, таких городов мало.

  Какие сложности испытывала «Ренова-СтройГруп» при реализации масштабных проектов?

  Очень сложно на такие объемы найти строительные материалы и самих строителей. Главная сложность – это дефицит трудовых ресурсов на рынке недвижимости. Во-вторых, такого уровня проект требует новой практики государственно-частного партнерства, позволяющей согласовать все интересы. Несмотря на то, что наш проект пользуется поддержкой на федеральном уровне, надо, чтобы бюрократическая машина поворачивалась быстрее. В этом нам очень помогает первый вице-премьер Дмитрий Медведев, мы общались с Германом Грефом, который также обещал свою поддержку. У властей есть заинтересованность, но сложности остаются. Мы считаем, что для подобных проектов должно быть подписано специальное постановление правительства. Нельзя сравнить участок под два дома с целым городом – здесь вступают в силу разные законы и механизмы. Государство должно не деньгами, а формальным закреплением отразить приоритетность таких проектов. Потому что «Академический» может стать реальной демонстрацией того, что способно сделать в сфере градостроительства современное российское государство. Если проект будет реализован, мы можем показать всему миру, какие города  умеем строить.

  Ваш проект рассчитан на 15 лет, однако, как известно, кредитные ресурсы в России очень краткосрочны. Как вы планируете решить эту проблему и будете ли рефинансировать взятые кредиты?

  Да, весь проект рассчитан на полтора десятилетия, но строительство одного жилого дома занимает чуть больше года, и для того чтобы построить квартал, времени надо тоже не очень много. В свою очередь, после этого средства возвращаются. Поэтому нам не надо привлекать все кредиты на 15 лет. Кроме того, мы находимся в активном диалоге с Европейским банком реконструкции и развития, который отличается тем, что предоставляет длинные кредиты и участвует в инвестиционных проектах. В общем, мы привлекаем партнеров, для которых бизнес не ограничивается годом. Торговый комплекс тоже можно построить довольно быстро, наиболее долгосрочными на самом деле являются инфраструктурные проекты.

   Какие еще площадки, помимо «Академического», вы собираетесь осваивать в ближайшее время?

  У нас есть аналогичный проект по строительству целого города «Солнечная долина» под Челябинском. Кроме того, мы ведем обсуждение похожего проекта в Перми, уже активно работаем в Подмосковье, а также готовы пойти в Санкт - Петербург. В настоящий момент в Перми разрабатываем архитектурную концепцию, по ряду площадок мы общались с губернатором и по результатам встречи сделали заказ архитектурному бюро. Конкретно о самом проекте говорить пока рано, но в целом уже сейчас можно сказать, что это будет новый город. В Петербурге проект чуть меньше, у нас там есть некоторые намерения, и мы уже видим необходимые участки, но только начинаем вести переговоры с мэрией. В Подмосковье компания реализует другого рода проект: просто во многих подмосковных городах, таких  как Раменское, Щербинка, Подольск, Щелково, у нас есть площадки в общей сложности на 800 000 кв. м жилья. В Перми и Петербурге «Ренова-СтройГруп» еще не приобрела земельных участков, но понимает, что, скорее всего, это произойдет. В Челябинске мы подписали соглашение с правительством области и на сегодняшний день владеем частью земельных участков.

  Эксперты считают, что проекты, рассчитанные не на одно десятилетие, просто неподъемны…

  Дело в том, что, когда начинался этот проект, никто не верил, что мы выйдем на строительную площадку. Когда компания покупала участок, говорили, что она будет спекулировать землей. Однако сейчас мы уже строим водовод, готовы выйти на строительство дорог, а летом закладываем уже первую очередь жилья площадью 40 000 кв. м. Это лучший ответ на то, насколько реализуемы такие проекты. Однако надо понимать, что «Ренова» – это не благотворительный фонд, и, конечно, она хочет окупить вложенные средства.

«Компания»