АрхитЕбург "Уралинформбюро" с Русланом Габдрахмановым

"Перекрашиваем" участки Ж-5 ради зеленых зон!"

Общественные обсуждения проектов планировки и межевания территории, изменений в Правилах землепользования и застройки и другой градостроительной документации (включая Генплан развития города) давно стали в Екатеринбурге обыденной практикой. Более того, лишь после одобрения горожанами эти документы утверждаются городской администрацией.

Но из 103 общественных обсуждений, прошедших в Екатеринбурге с января по август 2023 года, только 46 хоть как-то заинтересовали горожан. Остальные прошли, говоря футбольным языком, "при пустых трибунах".

Почему? Екатеринбуржцы разочаровались в своих возможностях кардинально влиять на градостроительную политику, стратегию развития городских территорий и планы девелоперов? Тогда нужны ли вообще обсуждения? А если нужны, то какими критериями руководствуется администрация Екатеринбурга, определяя судьбу девелоперских проектов в диалоге с горожанами? На эти вопросы в интервью "Уралинформбюро" ответил начальник городского Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Руслан Габдрахманов.

Руслан Габдрахманов

- Я уверен: практика обсуждений оправдала себя на все 100%! Интерес к градостроительным вопросам в Екатеринбурге в последнее время не упал, а, наоборот, вырос кратно. Во-первых, люди стали более информированы, причем эту информированность поддерживают в том числе городские сообщества, публикующие сообщения о том, что проходят общественные обсуждения. Во-вторых, эта информация доступна всем и каждому. Ее легко найти на сайте екатеринбург.рф. Этот сайт просматривают местные СМИ, освещают каждый проект в публичном информационном поле.

- Тогда почему некоторые проекты при обсуждении собирают такую малую аудиторию?

- У каждой городской территории свои особенности. Например, на Уралмаше более сконцентрированное сообщество, в котором есть и общественники, и урбанисты, и экологи. Естественно, они принимают более активное участие в обсуждениях и более активно выражают и защищают свою позицию. Имеет значение и то, какой проект выносится на обсуждение – планировки или межевания. В проекте планировки обозначены все территории, их границы и объекты городской инфраструктуры и их параметры (жилье, школы, детские сады, дороги и так далее. – Прим. ред.), людям это интересно, и предложений по такой документации поступает больше. А проекты межевания территории – это в основном границы земельных участков, которых люди в обычной жизни не видят. Что их может заинтересовать, это есть ли на их участок доступ или планируется ли через их участок, например, транзит, не нарушены ли их права в качестве правообладателей.

А вспомните, как активно жители Екатеринбурга обсуждали Генплан развития города до 2045 года! Ими было внесено несколько тысяч предложений. В итоге мы многие из них учли. Например, убрали из проекта Генплана дублер проспекта Космонавтов, который проходил через территорию Калиновского лесопарка. Часть территории, которая сегодня занята индивидуальными жилыми домами, мы перевели из зоны высоток в зону малоэтажной застройки, пошли навстречу жителям. В ряде районов поменяли трассировки улиц, чтобы минимизировать в будущем количество территорий, изымаемых для муниципальных нужд. Также и зеленые зоны, которых не было в проекте Генплана, благодаря инициативе жителей были дополнены в документ.

Бывает, что некоторые проекты после обсуждения мы отправляем на доработку. Например, проект высотной застройки улицы Отрадной (район частного сектора на ВИЗе. - Прим. ред.). Изначально предполагалось изменить назначение всей территории целиком, перевести из Ж-2 (зона индивидуальной застройки) в Ж-5 (зона многоэтажной застройки) все 45 гектаров территории. Но мы увидели, что люди к такому сценарию не готовы, и сократили территорию перезонирования до 10 гектаров - там, где в этом действительно есть необходимость. Теперь девелопер должен пересчитать в проекте все потребности квартала по объектам социальной сферы, инженерным сетям и транспортному обслуживанию.

Встреча с жителями Попова Лога по поводу возможной застройки территории высотками "КомплектТехМаркета". Фото: Денис Каракулов

- Проект "КомплектТехМаркета" по застройке Попова Лога тоже в итоге "завернули"...

- Да, потому что у нас в тот момент параллельно разрабатывался проект Генплана развития Екатеринбурга до 2045 года, и те решения, которые были заложены в проекте планировки, Генплану уже не соответствовали. В Генплане были учтены предложения, которые высказывали жители соседних СНТ, в том числе по увеличению зеленых территорий. Мы понимали: если утвердим этот проект, он через 2-3 месяца станет неактуален, и его в любом случае придется переделывать.

- В протоколах обсуждений бывают иногда сотни замечаний, причем на первый взгляд вполне резонных. Но на часть от Главархитектуры следует ответ "замечание не подлежит учету". Каковы критерии, определяющие, что подлежит, а что не подлежит?

- Здесь, во-первых, играет роль совокупность критериев – прежде всего социальных, экологических и экономических. Например, граждане в протоколе пишут - давайте ничего не будем строить, а на участке разобьем зеленую зону. С точки зрения экологической это, безусловно, плюс. А вот с точки зрения экономики и социального фактора - большой вопрос. Допустим, мы не замещаем на участке старый жилфонд, ничего там не строим, а это значит, не даем возможность жильцам ветхих и аварийных домов улучшать жилищные условия, не получаем со стройки налоги в городскую казну и не создаем рабочие места, не развиваем бизнес, который появляется, например, на первых этажах и т. д., а если в проекте значатся школы, детские сады и другие объекты, то не решаем вопросы "социалки". В конце концов не создаем комфортную и безопасную среду. Поэтому часто такие замечания "по совокупности факторов" и оказываются не подлежащими учету.

Кроме того, нужно четко понимать, что есть разные уровни проектирования. Проект планировки и проект межевания решают одни задачи, рабочий проект – другие. Именно в нем определяются такие важные для горожан вопросы, как инсоляция, благоустройство, наличие локальных проездов. И очень часто горожане в ходе обсуждений озвучивают замечания по вопросам, которые решаются уже на следующих стадиях.

Горожане опасаются, что новая высотка закроет доступ солнечного света в их квартиры

- Давайте подробно разберем замечания, встречающиеся чаще всего. Прежде всего, это вопросы инсоляции (люди боятся, что проектируемая высотка закроет солнечный свет в соседних домах), изъятия земельных участков под будущую застройку, отсутствие в проектах паркингов и локальных проездов. Учитываются ли они при выдаче застройщикам ГПЗУ, корректировке ПЗЗ, разработке градостроительных нормативов и регламентов?

- По инсоляции: согласно Градостроительному кодексу РФ, она прорабатывается, как, впрочем, и локальные выезды, на стадии проектной документации и проходит обязательную экспертизу в аккредитованных организациях. Без такой экспертизы застройщик просто не получит разрешение на строительство. Сами же эксперты тоже не хотят рисковать: ведь если они выдадут положительное заключение, а потом окажется, что новостройка закрывает солнце соседним домам, специалистов лишат лицензии.

Именно в целях соблюдения инсоляции застройщики иногда вынуждены менять объемно-пространственные решения будущей новостройки, проще говоря, форму здания. Вы наверняка видели на улице Куйбышева, рядом с железнодорожной станцией Шарташ, 25-этажный дом необычной формы (ЖК "Куйбышева, 98" застройщика "ТЭН". - Прим. ред.). Таким образом строители пытались "уловить" инсоляцию и при этом соблюсти параметры участка. Некоторые девелоперы, чтобы не нарушить соседям норму освещения, вынуждены на стадии проектирования уменьшать этажность.

Необычная форма дома на Куйбышева, 98 вызвана желанием застройщика соблюсти инсоляцию. Фото: "Яндекс. Панорамы"

Об изъятии участков: мы изымаем (и прописываем это в документации по планировке территории) только для государственных или муниципальных нужд – под прокладку дорог или инженерных сетей.

Паркинги в проектах планировки и межевания также устанавливаются в строгом соответствии с нормативами градпроектирования. В них, среди прочего, прописано, что городские власти имеют право уменьшать количество машино-мест мест в проекте, если рядом с будущей новостройкой есть либо планируются на перспективу остановки высокоэффективного общественного транспорта с высокой провозной способностью (трамвай, метрополитен, городской электропоезд). Недавно мы ввели еще одно новшество: прописали возможность для жителей в вечернее время пользоваться стоянками перед коммерческими организациями, расположенными на первых этажах жилых домов. Таким образом, кстати, мы еще и экономим городскую землю!

Мы сознательно включили в Стратегию пространственного развития модель, при которой граждане должны постепенно отказываться от личного автотранспорта в пользу общественного и это обсуждалось с горожанами и экспертами. Причины такого решения очевидны: во-первых, борьба за экологию, ведь 80% вредных выбросов в воздухе Екатеринбурга от индивидуального транспорта, а во-вторых, борьба с пробками. От них спасет только общественный транспорт с высокой провозной способностью: метро, трамвай, городская электричка.

Высокая плотность застройки особенно хорошо заметна с высоты птичьего полета. Фото: гигапиксельная панорама Екатеринбурга

- Не забудем еще одну распространенную претензию: мол, на участке и без того высокая плотность жилфонда, а власти устанавливают там еще и "уплотнительную" подзону. Сегодня таких подзон в Екатеринбурге больше двух десятков, некоторые имеют очень высокую разрешенную плотность застройки – до 100 тысяч квадратных метров...

- Возможность установления подзон прописана в Градостроительном кодексе, но раньше мы этим инструментом не пользовались. Но, во-первых, при уплотнении в микрорайонах с существующей застройкой все равно будут соблюдаться местные нормативы. Во-вторых, граждане видят всего лишь цифру: 18 тысяч, 20 тысяч квадратных метров на гектар… А это вовсе не обязательно увеличение плотности! Иногда мы, наоборот, ее занижаем от существующих параметров. А параллельно еще и закрепляем рядом зоны под социальные объекты, транспорт и озеленение.

Но и в этом вопросе мы нередко идем навстречу горожанам. Например, во Втузгородке, где строится ЖК "Университетский", изначально планировалось установить подзону с параметрами 22,5 тысячи квадратных метров на гектар, в ходе обсуждения горожане попросили его понизить до 18,75 тысячи - мы пошли навстречу. Проект планировки участка был откорректирован, хотя прежний показатель соответствовал нормативам.

Горожане активно участвуют лишь в некоторых общественных обсуждениях

- За последние 8 месяцев администрация города, судя по хронике общественных обсуждений, 15 раз вносила изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗиЗ). Чем вызвана такая частота корректировки?

- Причин несколько. Во-первых, приведение ПЗиЗ к утвержденному Генплану. Понятно, что собственники земельных участков чаще всего просят изменить существующую территориальную зону на Ц-2 или Ж-5, чтобы иметь возможность строить там жилье. А наша задача при внесении изменений в Правила четко фиксировать территорию для социальных объектов и транспорта, зеленки. В том числе и затем, чтобы у застройщиков не было соблазна использовать эти участки в других целях, например, для жилых новостроек.

Еще одно направление – увеличение числа зеленых зон, опять же в соответствии с Генпланом. Огромное количество гектаров мы таким образом уже "перекрасили" из жилых и промышленных зон в озелененные территории.

Кроме того, мы через перезонирование территорий увеличиваем места приложения труда. Сейчас многие правообладатели участков просят перевести их земли в зону ПК-1, где разрешено размещать производство и логистику. Мы такие инициативы поддерживаем, ведь такой подход соответствует Генплану-2045 и политике увеличения мест приложения труда.

Но это - "верхушка айсберга". Горожане не видят большой объем отказов по заявкам от владельцев участков – в том числе, когда они просят перевести в зоны Ц-2 и Ж-5 территории, не обеспеченные социальными объектами. Мы им на комиссии говорим: пока не будет обосновывающих материалов, отвечающих на все не решенные вопросы, не будет и перезонирования.

Беседовал Евгений СУСОРОВ