Екатеринбург: "Замостье" сносят за копейки

Потому что "Брусника"?

На улице Папанина (Визовский микрорайон) за Макаровским мостом стартовало расселение аварийных домов, попавших в "пятно застройки" компании "Брусника". Как писало "Уралинформбюро", девелопер планирует построить на их месте большой высотный микрорайон с жилыми домами, коммерческой недвижимостью и социальными объектами. Обитатели квартала Энергостроителей – Папанина – Юмашева – Челюскинцев – набережная Рабочей Молодежи ждали этого дня с 2015 года, но теперь, похоже, многие из них не рады переменам. Их ключевая претензия – застройщик выкупает квартиры за бесценок.

Куплю квартиру – чтобы снизить выкуп?

Квартал за Макаровским мостом – что называется, "возрастной": большинство домов построено в конце 40-х – начале 50-х годов прошлого века. В основном это шлакоблочные двухэтажки, хотя встречаются и пятиэтажные хрущевки, и жилые дома постройки 90-х годов. Для сноса таких зданий нужно как минимум признать их аварийными или (если речь идет о проекте КРТ) "соответствующими критериям": возраст строения, высокий уровень его износа, отсутствие централизованного водопровода, канализации, электричества или отопления.

Проект "Брусники", вынесенный на обсуждение градсовета Екатеринбурга в 2020 году, предусматривает тотальный снос здешнего "барачного фонда". На данный момент такая участь грозит пяти домам на улице Папанина, восьми домам на Энергостроителей (включая часть хрущевской пятиэтажки), двум на Набережной Рабочей Молодежи. В марте пресс-служба компании заявила, что расселение начнется уже в текущем году, собственники квартир получат денежную компенсацию по итогам оценки, произведенной "независимым агентством". Как выполняется это обещание?

На первый взгляд, выполняется, и весьма активно. "Куст" домов на Папанина уже практически полностью расселен. Теперь там хозяйничает "Брусника". Один из ее сотрудников, представившийся Александром, организовал для корреспондентов "Уралинформбюро" небольшую экскурсию по кварталу. Картина чем-то напоминает фотографии военных лет: окна в домах заколочены досками, на подъездах – охрана (как пояснил собеседник агентства, "чтобы не произошло как с домом № 30, который недавно чуть не сгорел").

По словам представителя компании, расселенные дома на Папанина и Энергостроителей – приманка для мародеров. Один из таких домов в начале июля подвергся разграблению: неизвестные обрезали в нем электропроводку, сняли трубы, выломали часть окон.

"Снос – как расселим. Четких сроков нет, – сообщил Александр. – На Энергостроителей и Набережную Рабочей молодежи пока не заходим, но они стоят в графике, и уже частично выкупаются".

Как рассказали в пресс-службе "Брусники", оценкой квартир занимается центр "Профит", который "давно работает на рынке и отлично ориентируется в методиках и нормативных актах", а объективность выводов его экспертов "много раз подтверждена в суде".

"В данном случае оценка может строиться только на двух основаниях – факте аварийности и положениях Жилищного кодекса РФ, - пояснили в "Бруснике". - В соответствии с последним расселение аварийных домов не подразумевает улучшения жилищных условий, как того хотят собственники. На полученные деньги люди должны иметь возможность купить равноценную квартиру, но не в аварийном здании".

В компании заверили, что все квартиры в аварийных домах на улице Папанина выкупаются на 30-40% выше рыночной цены. Впрочем, у жильцов дома № 26а эта информация вызвала лишь скептическую усмешку.

"Мне за мою квартиру они предложили всего 2,3 миллиона рублей, хотя независимый эксперт оценил ее в 3,83 миллиона", - заявила жительница дома Оксана.

По ее словам, удешевление квартир и земли при выкупе аварийных домов производится по "многоходовой" схеме: сначала в два раза снижается кадастровая стоимость участка, затем на доме вывешивается объявление с указанием приказа о выселении и телефоном представителя компании-застройщика. Первому, кто дозвонится, предлагают продать квартиру по приемлемой цене, затем в нее заселяется новый жилец (вероятно, как-то связанный с застройщиком). Через некоторое время в администрацию города поступает заявление на признание дома аварийным, а после получения аварийного статуса производится оценка квартир - уже с "понижающим коэффициентом", поскольку дом признан непригодным для проживания.

Аварийность дома действительно серьезно снижает стоимость квартир в нем, признал в беседе с "Уралинформбюро" руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков. При этом так называемый ценовой пояс не будет играть никакой роли.

Дом на улице Энергостроителей со следами "знакомства" с мародерами

"Ценовыми поясами стоимость квартиры не меряется, это слишком большая территория, слишком укрупненный показатель, его нельзя применять к оценке конкретной квартиры, - рассказал эксперт. – Цена определяется двумя ключевыми параметрами: качество места и качество объекта недвижимости, которое, в свою очередь, определяется возрастом дома и его состоянием. Если это дом постройки середины прошлого века – одна цена, если он построен в 90-х или 2000-х – цена другая. Исключения могут быть, если объект или место являются уникальными, тогда возраст дома может не очень сильно влиять на снижение его цены. Например, дом на набережной Городского пруда с видом на пруд будет сохранять свою ценность за счет места. Но если мы поставим рядом дом современной постройки, он будет существенно дороже, чем его возрастной сосед".

Такие разные "калькуляторы"

"Я живу на Папанина, 21, мой дом тоже попадает в красную линию застройки, признан аварийным и определен к сносу в этом году, - рассказала "Уралинформбюро" пенсионерка Валентина Васильевна. - Теперь мы ждем оценочную комиссию. Я бы, если честно, никогда бы из своей квартиры не уезжала: 25 квадратных метров, трехметровые потолки, идеальный ремонт, через дорогу больница и набережная. Но раз все равно переселяться, пусть застройщик мне купит квартиру в центре, поближе к моим детям. А за 2,5-3 миллиона я смогу купить только жилье в двухэтажке где-нибудь на Уралмаше, которую тоже могут снести года через два!"

Так почему бы девелоперу не расплатиться "натурой" с обитателями здешних "халуп": вместо денег передать жильцу аварийного дома равноценную квартиру? Ведь при расселении домов, попавших под КРТ, застройщик предоставляет отселенцам квартиры бесплатно, поскольку взял на себя такое обязательство при подписании контракта с мэрией – а муниципалитет контролирует процесс передачи жилья гражданам.

Но макаровское "замостье" сносится по другой модели – развития застроенных территорий (РЗТ), там действуют иные правила. Зато горадминистрация вправе купить у застройщика квартиры для отселенцев. По данным портала госзакупок, в период 2021-2023 годов мэрия Екатеринбурга 16 раз пыталась заключить с застройщиками контракты на приобретение для "барачных" жителей квартир в новостройках, но лишь в четырех случаях добилась успеха.

Причина очевидна: средства городского бюджета ограничены, а девелоперам невыгодно продавать свои квартиры муниципалитету малыми партиями. Согласно данным портала Ingraficon, "двушка" на 7-м этаже в строящемся доме ЖК "Южные кварталы" (Юго-Западный микрорайон) может обойтись покупателю в 19,3 миллиона рублей, трехкомнатная квартира – в 25,9 миллиона.

Ценник "Брусники" на квартиры в строящемся доме на Юго-Западе. Источник: Ingraficon

Чтобы найти более дешевые варианты, придется "фрахтовать" квартиры либо в объектах на стадии строительства ("Депо"), либо на окраине города ("Шишимская горка"). Народ на Папанина-Энергостроителей живет небогатый, рыночную ипотеку не потянет, а у льготной ипотеки установлен региональный "потолок" - 6 миллионов рублей. "Двушки" дешевле либо в пределах 6 миллионов, согласно данным Ingraficon, имеются в продаже только в двух "брусничных" ЖК – и оба в процессе строительства. Для отселенцев, большинство из которых люди семейные – крайне неудобный вариант!

Стоит отметить, "Бруснику" уже не в первый раз ловят на копеечных выплатах гражданам за сносимое жилье. Достаточно вспомнить судебные тяжбы с жильцами дома на улице Некрасова (Вокзальный микрорайон), где компания возводит одноименный жилой квартал, или с частниками "Цыганского поселка" в Юго-Западном микрорайоне, где реализуется масштабный проект "Южные кварталы". Или скандальное противостояние "Брусники" с жителем Эльмаша Филиппом Ершовым, который отказался продавать застройщику свой участок в переулке Механическом по прайсу "1,2 миллиона за сотку".

Народ в аварийных домах на Энергостроителей живет небогатый. По плечу ли ему "ипотека от застройщика"?

Похоже, единственный более-менее реальный рычаг влияния на застройщика – контроль за расселением граждан со стороны горадминистрации. Он сегодня успешно применяется в районах комплексного развития территорий (КРТ).

Разумеется, власти не могут диктовать девелоперу, по какой цене ему выкупать сносимое жилье. Их задача заключается в кропотливой работе с обращениями граждан в каждой конкретной ситуации: все ли моменты учтены, на все ли вопросы ответили, нет ли нарушения прав собственников. Благодаря такому "арбитражу" два из трех участков КРТ в столице Урала к настоящему моменту расселены практически без скандалов.

Третий участок – в треугольнике улицы Донбасской – переулков Суворовского и Черниговского – предстоит осваивать "Бруснике", купившей права на эту территорию в июле прошлого года на муниципальном аукционе всего за 641 тысячу рублей.

"Конечно, администрация обязательно будет отслеживать, каким образом "Брусника" реагирует на просьбы жителей, - заверял "Уралинформбюро" в марте 2023 года экс-чиновник Главархитектуры Екатеринбурга Григорий Сурганов. – Мы им объясняем их права и что они могут получить в качестве компенсации".

Евгений СУСОРОВ