Земля с грифом "секретно"

На радость "самостройщикам".

Ограничения доступа к персональным данным участников сделок в сфере недвижимости обернулись целым рядом серьезных проблем для девелоперов и управляющих компаний, а также увеличили риски противозаконных схем при купле-продаже земельных участков. Ряд скандалов в Екатеринбурге подтверждают, что новая модель раскрытия информации Росреестра небезупречна.

Аноним, открой личико!

В марте этого года были внесены поправки в три федеральных закона – "О государственной регистрации недвижимости", "О персональных данных", "Основы законодательства РФ о нотариате". Их суть – если землю или объект недвижимости приобрело юридическое лицо, то его можно "деанонимизировать" в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а если участник сделки – физлицо, то его персональные данные раскрывать запрещено. Полные сведения о правообладателе по-прежнему доступны органам госвласти и местного самоуправления, правоохранителям, службе судебных приставов.

Также сведения о собственнике участка или объекта недвижимости теоретически могут (по отдельному запросу) получить владельцы смежных участков, арендаторы и арендодатели, кадастровые инженеры, нотариусы. При этом они должны представить доказательство, что запрашиваемая информация нужна для конкретной цели – например, оформления нотариальной справки, уточнения границ участка или оформления договора аренды. При этом собственник может встречным заявлением запретить раскрывать свои персональные данные.

Так выглядит стандартная справка из ЕГРН по участку, принадлежащему физлицу. Раскрывать ФИО хозяина запрещает закон о защите персональных данных

Как рассказала в ходе круглого стола "ЕГРН. Самое актуальное" представитель УК РЭМП УЖСК Олеся Костюкова, управляющие компании в сложившейся ситуации лишены возможности выполнять свои прямые обязанности, предписанные законом – например, вести реестр собственников квартир, необходимый для организации собраний жильцов или составления судебных исков против злостных должников по оплате ЖКУ.

Та же беда и у кадастровых инженеров: по словам начальника методического отдела ассоциации "Межрегиональный союз кадастровых инженеров" Ирины Копытовой, они теперь не могут получить сведения о правообладателях зданий и помещений, за исключением ситуаций, когда речь идет о согласовании границ участка в рамках контракта. В этом случае кадастровому инженеру придется предоставить в Росреестр огромную кипу документов, от договора подряда до справки с места работы.

По словам Копытовой, если раньше стоимость выписки составляла 13 рублей 80 копеек, то сегодня она выросла в 77 раз – до 1 050 рублей в случае, если нужно, к примеру, уточнить границы не одного, а трех смежных участков. В многофункциональных центрах ценник еще выше: порядка 879 рублей за каждый участок.

Аукцион по площадкам КРТ в Екатеринбурге

Не меньше претензий к "запретительному" режиму получения данных ЕГРН и у девелоперов. По словам председателя комитета по строительству и недвижимости Уральской торгово-промышленной палаты Татьяны Деменок, для участия в аукционе по комплексному развитию застроенных территорий (КРТ) застройщикам нужно знать, "потянут" они проект по деньгам или нет. А для этого, в свою очередь, необходимо иметь данные о собственниках участков и жилья в многоквартирных домах, которые предстоит снести при застройке площадки. Без этой информации застройщик сто раз подумает, прежде чем заявиться в проект.

"Тетрис" пишем - "Брусника" в уме

Вот и возможность использовать хитрые земельные "многоходовки", которые трудно разоблачить без справки из ЕГРН.

Как раз в марте начался скандал со стройкой "Баден-Бадена" на Шарташе. Она выросла по соседству с западным берегом озера в буквальном смысле слова "без объявления войны", за забором без опознавательных знаков. То, что неизвестный покупатель участка связан с "Баден-Баденом", выяснилось совершено случайно - в ходе заседания городской комиссии по разработке Правил землепользования и застройки. Тогда же стало известно, что это - строящийся термальный бассейн. Получить эту информацию из Единого реестра регистрации недвижимости невозможно: хозяин участка – не компания, а частное лицо, персональные данные которого раскрывать запрещено законом.

Эту бетонную "коробку", построенную на Шарташе, мэрия Екатеринбурга считает самовольной и требует снести

Аналогичный сценарий был реализован во Втузгородке, в квартале "Республики Лодыгина": индивидуальный предприниматель "закулисно" и по дешевке покупает дворовую спортплощадку, после чего быстро сдает ее в аренду "дочке" известного застройщика, компании "Фортис". А та, в свою очередь, начинает строить на участке восьмиэтажный жилой дом, игнорируя протесты со стороны жильцов квартала.

Еще один похожий скандал разгорелся в мае в микрорайоне Ботанический: неизвестные "лесорубы" под шумок майских праздников снесли целую аллею (28 деревьев и 18 кустарников) по адресу 8 Марта, 179г. Представители Чкаловской районной администрации в ответ на запрос "Уралтинформбюро" признали, что вырубка незаконна, в данный момент инцидентом занимается полиция, имеется и вероятный подозреваемый – небольшая фирма, специализирующаяся на демонтаже капитальных строений. Через сайт госзакупок эти работы не проходили, а значит их, скорее всего, заказала частная компания.

Местные жители организовали собственное расследование и обнаружили, что соседний с территорией вырубки участок заинтересовал компанию "Брусника". Она планирует там построить две жилых высотки на 16 и 32 этажа.

На месте этой трехэтажки могут вырасти две "свечки" от компании "Брусника". Фото предоставлено читателями "Уралинформбюро"

"Брусника" не имеет отношения к сносу деревьев, - заверили в пресс-службе компании. - Мы действительно рассматриваем данную площадку под застройку, но проект еще в стадии согласования, до его завершения никаких действий не производим".

Земля, где планируется новостройка, принадлежит не "Бруснике", а ООО "Тетрис Инжениринг", купившей в феврале 2022 года участок вместе с домом № 179в за 58,2 миллиона рублей на торгах МУГИСО. По словам сотрудника компании (запись разговора есть в распоряжении "Уралинформбюро"), "Тетрис" задерживаться надолго там не собирается: якобы территория уже передана в аренду "Бруснике", которая в дальнейшем займется сносом стоящей на участке трехэтажки с нежилым пристроем.

"Представители "Брусники" обещали встретиться с жильцами соседних домов, но в последний момент отказались, - сетует местный житель Сергей. - Думаю, у них нет ни разрешения, ни готового проекта. На наш взгляд, высотки в 16 и 32 этажа тут никому не нужны, это недопустимое уплотнение района. Мы и так тут "задыхаемся" уже, каждое утро пробки на выезде из квартала, плюс острая нехватка парковок".

Список "избранных" расширят?

Не стоит ли включить в список "избранных", имеющих право получать полноценные выписки о собственниках участков, общественные структуры - ТСЖ, ТОС, садовые товарищества? Хотя бы для того, чтобы оперативно оповещать о возможных земельных махинациях.

По мнению замдиректора департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Натальи Милениной, в этом пока нет смысла: "Чтобы правоохранительные или надзорные органы выяснили, законная постройка или нет, в жалобе не нужно указывать персональные данные собственника земли, достаточно указать кадастровый номер квартала или участка, полиция сама запросит уполномоченные органы. Общественным деятелям не важно, какое физлицо купило участок, их возмущает сам факт незаконной застройки, и с этим фактом уполномоченные органы разберутся".

Быть может, участие простых граждан Екатеринбурга поможет навести порядок в земельных сделках?

По словам старшего консультанта Нотариальной палаты Свердловской области Натальи Щетниковой, на данный момент только две категории заявителей имеют право получить полную выписку с персональными данными владельца участка либо объекта недвижимости: правообладатель, чьи права собственности нарушены, и потенциальный участник сделки с объектом недвижимости.

"В любом случае публичное отсутствие данных физического лица, купившего земельный участок на аукционе, это пробел в законодательстве, - считает Татьяна Деменок. - Отсутствие в перечне лиц, допущенных к полной информации из ЕГРН, общественных организаций, ТСЖ, садовых товариществ создало серьезные сложности в осуществлении их деятельности. Возможно, через какое-то время в указанные федеральные законы будут внесены поправки для нивелирования рисков при сделках с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками".

Евгений СУСОРОВ