Перспектива-2030: из бараков – в арендное жилье

Построенное за счет программы сноса аварийных домов.

Строительная отрасль считается локомотивом российской экономики. Но далеко не все детали в этом локомотиве хорошо смазаны и исправно работают. Среди камней преткновения – медленное расселение аварийного фонда (без которого невозможно комплексно развивать застроенные территории) и низкие темпы строительства арендного жилья.

Принятая правительством РФ в начале ноября "Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года" предлагает решить обе проблемы одним ударом: жильцов бараков расселять в наемные дома, а те, в свою очередь, строить за счет средств программы переселения граждан из аварийного фонда, а также Фонда национального благосостояния.

Каким образом осуществится такое "софинансирование", в документе не уточняется. Известно лишь, что это будет некоммерческий наем на льготных условиях с правом выкупа жилых помещений. Строительство же наемных домов и последующее управление таким жилфондом будет возложено на некую "систему региональных операторов". В результате ежегодный объем строительства доходных домов составит не менее 5 миллионов квадратных метров, убеждены разработчики.

Арендный дом в Воронеже. Фото: ДОМ.РФ

План выглядит смелым и даже в чем-то фантастичным. Но необходимость кардинальных перемен в "аварийной" и "арендной" сферах назрела давно. Ведь действующая модель строительства наемного жилья, мягко говоря, малоэффективна: она реализуется всего в пяти регионах (в том числе в Свердловской области, на территории екатеринбургского жилкомплекса "Южные кварталы"), где возведено 13 домов, "заточенных" под коммерческую (и весьма дорогостоящую) сдачу квартир в аренду. Рынок некоммерческой аренды для малоимущих семей в России на данный момент отсутствует, в то числе по причине популярности у населения "серой" аренды.

Расселение аварийного жилфонда тоже идет со скрипом: за 2019-2022 годы из 100 миллионов квадратных метров жилья с износом выше 65% расселено и снесено всего 6,7 миллиона "квадратов". При этом сам аварийный фонд за пять последних лет прирос на 13 миллионов квадратных метров.

Сможет ли заложенный в Стратегию план сделать расселение бараков более быстрым и эффективным, а развитие арендного рынка приближенным к реальному кошельку россиянина? С этим вопросом "Уралинформбюро" обратилось к известным экспертам рынка недвижимости и строительства.

"Не вижу в этом плане ничего принципиально нового. Вполне нормально, если строительство арендного жилья совместят с работами по ликвидации аварийного и ветхого жилфонда. Если в программе [по расселению аварийного жилья] есть средства, часть их просто потратят на арендное жилье, и все, – считает вице-президент российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль. – Вопрос в том, что строительство арендного жилья требует длинных кредитов и субсидирования арендных ставок. Нужны деньги, причем с определенными параметрами. Кто будет их выделять? Если в Стратегии прописаны источник этих денег и суммы – тогда все в порядке. Если нет – тогда не о чем и говорить".

Жильцы таких развалюх будут рады переехать в любое современное жилье, в том числе арендное. Вопрос в цене съема

Предложенная модель выглядит достаточно оригинально, в целом, как концепция, но нужно будет внимательно изучить детали, отметил член Совета Союза промышленников и предпринимателей Свердловской области, директор ГК "Априори" Сергей Козлов.

"Сама идея наемных домов давно уже обкатывается на рынке, – пояснил он. – Существуют множество исторических параллелей, от доходных домов в Российской Империи до советских ордеров на жилье. И здесь самый важный вопрос – классность будущего наемного жилья. Что это будет: социальные дома, гарантированное жилье для малоимущих и малозащищенных групп граждан, или это будут доходные дома "под инвестора", который сдает квартиры по рыночной стоимости, или же мы говорим о каких-то смешанных вариантах?"

По мнению Козлова, успех изложенного в Стратегии плана зависит от множества факторов, в том числе типа сносимого жилья, сценариев использования освобождаемых земельных участков – вписывается ли вариант "из барака в арендное жилье" в уже существующие жилищные программы? В противном случае можно получить очередной виток социальной напряженности.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков также видит в предложенной в Стратегии модели больше бонусов, чем рисков. Он уверен: механизм расселения аварийных домов, предусмотренный Стратегией, станет одним из ключевых механизмов переселения граждан из аварийного жилфонда.

"Создание рынка социального, некоммерческого наемного жилья действительно решает проблему обеспечения граждан доступным и комфортным жильем, привлекает квалифицированную рабочую силу, что в свою очередь является предпосылкой развития трудовой и жилищной миграции, – заявил Глушков в беседе с "Уралинформбюро". – Кроме того, рынок наемного жилья позволяет осуществлять предоставление достойного жилья широкому кругу лиц, расселять граждан из ветхого и аварийного жилья, развивать крупные промышленные предприятия и сельские территории. И при переселении в наемное жилье у жителей аварийных домов будет возможность получить жилье большего метража".

Наиболее действенными инструментами ускорения ввода наемных домов руководитель НОСТРОЙ считает массовое строительство такого жилья по типовым проектам, а также предоставление застройщикам государственных и муниципальных земельных участков в аренду на льготных условиях.

Стоит отметить, что Стратегия предусматривает вариант предоставления застройщикам ипотечных кредитов и использования механизмов государственно-частного партнерства для строительства социальных арендных домов, рассчитанных на заселение граждан из малоимущих слоев населения. Впрочем, сами "малоимущие граждане", проживающие в аварийном фонде, к перспективам переселения в арендный фонд пока относятся скептически.

"Это не вариант, – считает Наталья, жилец одного из ветхих домов в екатеринбургском микрорайоне Изоплит. – Пусть лучше при отселении дадут достойные деньги либо новое жилье в собственность. К тому же непонятно, сможем ли мы потом это арендное жилье дешево приватизировать? Выкуп [из найма в собственность по рыночной стоимости] – это, как говорится, совсем другая тема!"

Евгений СУСОРОВ