Козырный Втуз

Для любителей строить "точечно".

Очередной скандал с точечной застройкой в исторической части Екатеринбурга назревает во Втузгородке. Компания "Фортис" намерена построить в квартале улиц Комсомольская – Студенческая – Лодыгина – переулок Курьинский 8-этажный "клубный дом", воткнув его на месте заброшенной спортплощадки. Жители квартала категорически против: они уверены, что новостройка не только сломает сложившийся архитектурный облик территории, но и повредит стоящие рядом малоэтажные дома. Кроме того, процедура оформления участка под строительство вызывает вопросы в ее законности, заявили они "Уралинформбюро".

Достояние Республики

Втузгородок – район "разноликий" и "многослойный". Первые попытки застроить его предпринимались еще до революции 1917 года: в частности, на месте нынешней площади Кирова планировалось возвести корпус Горного института, но Гражданская война поставила крест на этих планах.

Более-менее серьезно к освоению территории за улицей Восточной приступили лишь в конце 20-х годов прошлого века, когда на заболоченной лесистой равнине появились комплекс зданий УПИ, студенческие общежития, хлебозавод и фабрика "Уралобувь". После Великой Отечественной войны пошла вторая волна застройки: территория между улицами Восточной и Гагарина была застроена четырех-пятиэтажными зданиями в стиле сталинского ампира. Кварталы восточнее УПИ отдали под жилье для работников "Уралобуви", "Уралэнергоцветмета", научных сотрудников Уральского филиала Академии наук СССР и "топ-менеджеров" эвакуированного в Свердловск Киевского радиозавода. Сегодня это известное оборонное предприятие – НПО автоматики.

По нынешним временам эти домики выглядят скромно. Но для 50-х годов прошлого века они были во всех смыслах архитектурным прорывом. Каждый коттедж состоял из восьми квартир, кроме этого, имелись мансарды, веранды с балконами, вместительные подвалы. В одной из этих "усадеб" жил легендарный академик Николай Семихатов, создатель систем управления баллистическими и оперативно-тактическими ракетами, стоявшими на вооружении Советской армии.

Согласно задумке архитектора Александра Вилесова, концептуальным ядром квартала Комсомольская – Студенческая – Лодыгина – Курьинский должен был стать сад с фонтаном, клумбами, беседками и водонапорным баком. Эти планы реализованы не были. "Город-сад" появился здесь только в наши дни, и создали его активисты "Республики Лодыгина" – общественного объединения граждан, проживающих на одноименной улице.

Локация во всех смыслах уникальная, своего рода "арт-остров" посреди каменных джунглей мегаполиса. В самом деле, где еще в городе можно встретить обычные жилые четырехэтажки с классическими статуями на крыше и художественными панно, живописующими подвиги Геракла, на стене обычного гаражного комплекса?

На протяжении последних лет здесь проходят мероприятия Ночи музеев, театральных и музыкальных фестивалей, проводятся экскурсии для горожан и туристов об истории Екатеринбурга и района, а лучшие художники города создают яркие самобытные граффити во дворах и на стенах строений.

Однако вся эта идиллия может очень скоро разрушиться: в квартал заходит крупный застройщик. Причем заходит, что называется, "тихой сапой", без положенных в таких случаях общественных обсуждений проекта.

"Клубный дом" под судом

"Мы решили подать заявку на благоустройство старой спортивной площадки во дворе и узнали, что эта территория уже принадлежит частному лицу, – рассказывает жительница дома по Лодыгина, 13 Мария Игнатьева. – Некая Маргарита Русинова выкупила спортплощадку и дорогу общего пользования [проходящую через двор] за 3 миллиона рублей, заключив соглашение с МУГИСО. Затем она передала эту землю в аренду строительной компании, которая планирует здесь точечную застройку".

Эскиз будущего клубного дома размещен на сайте застройщика. Визуализация: сайт компании FORTIS Development

Как следует из судебных документов (есть в распоряжении "Уралинформбюро"), в роли арендатора участка выступила компания "УКМ СтройИнвест", которой руководит предприниматель Людмила Жабреева, учредитель девелоперской фирмы "Фортис-1". Неудивительно, что планы по освоению участка опубликованы на сайте "Фортиса".

Эти планы предусматривают строительство 8-этажного "Клубного дома TRADITIO" на 122 квартиры, с подземным паркингом и двором "на эксплуатируемой кровле", где предполагается разместить детские площадки и спортивные зоны.

Дом будет сдан в 2024 году. Стройка еще не стартовала, а вот первые квартиры (в несуществующем доме) уже выставлены на продажу на сайте компании. По словам жителей квартала, изначально в объявлениях о продаже шла речь о 13 и 14 этажах. Откуда такая нумерация в восьмиэтажке?

Судя по выписке из Росреестра, на участке вполне могли "втиснуть" высотное здание. Скан документа: Ксения Бакланова

"Изначально разрешение на строительство предусматривало высотность до 100 метров, это порядка 22 этажей, – пояснила активист "Республики Лодыгина" Екатерина Коровина. – Сейчас застройщик заявляет, что решил снизить этажность, чтобы вписать новостройку в окружающий архитектурный ландшафт. Но дело в том, что администрация Екатеринбурга пару лет назад перевела этот участок из зоны Ж-5 (высотное строительство) в зону Ж-4, где можно строить только среднеэтажные дома. Русинова пыталась оспорить это решение в облсуде, но проиграла (судебное решение есть в распоряжении "Уралинформбюро". – Прим.ред.)".

Конец истории? Как бы не так! Главная судебная "битва" за 3 тысячи квадратных метров земли в "Республике Лодыгина" тут только начинается. И чаша весов пока склоняется не в пользу граждан.

Так, в 2020 году инициативная группа жителей квартала попыталась через суд отменить межевание участка, при котором к делянке Маргариты Русиновой была присоединена "неразграниченная" территория общего пользования, в том числе часть двора, детская площадка и внутридворовой проезд. Де-факто свершилась кулуарная приватизация земель общего пользования. При этом жильцов о переделе участка в известность не поставили.

"Прирезку", как следует из судебных материалов, разрешило МУГИСО – правда, не сразу. Сначала министерство отказало в удовлетворении заявки, но после длительной судебной тяжбы пошло на попятную. В ноябре 2019 года между МУГИСО и Русиновой заключено соглашение о "перераспределении" земель в квартале, после чего собственник изменил назначение участка со "среднеэтажной" на "многоэтажную" жилую застройку.

За этим неприметным забором начинается территория застройщика, "съевшая" часть дворового проезда

Сначала Фемида пошла навстречу "пожеланиям трудящихся" и наложила на участок обеспечительные меры, фактически запрет собственнику и арендатору производить на участке любые, в том числе регистрационные, действия (кроме эксплуатации существующих объектов). "Мы были уверены, что победа у нас в руках", – вспоминает юрист Ксения Бакланова.

Но, как оказалось, это был не окончательный "вердикт", а лишь "судебное определение". После длительного перерыва разбирательство возобновилось. Однако на сей раз удача от Республики отвернулась: суд отказывает истцам в удовлетворении их требований. Апелляцию защитники Втузгородка также проиграли.

"Единственное, облсуд (апелляционная инстанция. – Прим.ред.) в своем решении немного изменил проект межевания. Ведь проезд к дому на Лодыгина, 15 был фактически передан в частную собственность, дом "повис в воздухе", лишился подъезда к нему. Суд постановил считать его "проездом/проходом для неограниченного круга лиц", – рассказала Ксения Бакланова.

"Проект экономически невыгодный!"

Выражение "дом повис в воздухе" – пожалуй, наиболее точное в сложившейся ситуации. Жильцы улицы Лодыгина уже которую неделю живут, как на пороховой бочке: на огороженную площадку под боком постоянно наведывается строительная техника, причем заезжает она по проезду, принадлежащему дому на Лодыгина, 15.

Активисты "Республики Лодыгина" намерены продолжать борьбу за свой двор

"Если они тут построят свой "клубный дом", нам придется двор закрывать. К тому же в проекте у них 122 квартиры, а парковка всего на 33 машины, и мы боимся, что жильцы этого дома свои машины будут к нам ставить. Опасаемся и за инженерные сети: если они подключатся к нашим сетям, начнутся аварии. Самое же главное – боимся за наши дома. Они строились давно, в 50-е годы прошлого столетия, на легком фундаменте, а под фундаментом лежит скала. Если они начнут ее долбить для паркинга, сваи забивать, наши дома однозначно начнут рассыпаться. Но чтобы это доказать, нужна строительная экспертиза, а она стоит порядка 100 тысяч рублей, у нас таких денег нет", – сокрушаются обитатели квартала.

"Что скалу будут долбить, может, и не страшно, и по инсоляции такой объект, скорей всего, пройдет. Другое дело, что проект может оказаться экономически невыгодным, – считает известный екатеринбургский архитектор Андрей Узких. – Некоторое время назад мы анализировали этот участок, готовили обоснование, что туда можно "посадить", и пришли к выводу, что, согласно градостроительным регламентам, застройка там должна быть не более 8 этажей, а это экономически нецелесообразно: участок маленький, парковок и детских площадок не разместить, затрат на его освоение уйдет много, а продажи жилья в восьмиэтажке их не окупят".

У стороннего наблюдателя этой истории неизбежно возникает ряд вопросов, получить ответы на которые непосредственно у "Фортиса" пока не удалось. Однако тенденция настораживает. С одной стороны, администрация города в кои-то веки объявила войну точечной застройке, взяв курс на комплексное развитие территорий. С другой стороны, одинокие "свечки" в сложившейся градостроительной ткани Екатеринбурга продолжают расти, как грибы после дождя, в том числе и во Втузгородке.

Жителям квартала уже сегодня негде парковать машины. Что же будет после сдачи в строй многоэтажного "новодела"?

Так, в феврале текущего года компания "Специализированный застройщик "Юность" (ее возглавляет экс-чиновник мэрии Николай Сметанин) попыталась зайти с подобным проектом в квартал улиц Первомайская – Студенческая – переулок Автоматики. Для успеха недоставало малости: убедить мэрию перевести участок из "промышленной" в "общественно-деловую" зону. Жители воспротивились этому плану (30-этажные высотки, появись они на данной территории, "убили" бы не только солнечный свет для обитателей двух-трехэтажных домов, но и местные коммунальные сети), городские власти пошли навстречу горожанам, запретив перезонирование квартала.

Подобные истории происходят и в других районах уральской столицы, например, на Уралмаше (интерессанты – "Форум-групп" и "Астон Екатеринбург"), в Центре (проект 30-этажной гостиницы от компании "Радиус-Девеллопмент") и в Юго-Западном микрорайоне (застройщик "СКОН-Строй"). Последний проект администрация Екатеринбурга в июне 2022 года также отклонила, отправив на доработку.

Но "запретить и не пущать" – хоть и действенный, но все же административный метод. Не пора ли запрет на точечную застройку сделать частью городской стратегии?

Соседний с "Республикой" квартал улиц Первомайская – Студенческая – переулок Автоматики, где также планировалась точечная застройка

"Ситуации бывают очень разные, – напомнил член комиссии по разработке Правил землепользования и застройки Екатеринбурга Сергей Санок. – Бывают случаи, когда точечная застройка действительно нарушает предельные параметры, определенные для данной территории, или ухудшает условия жизни для соседних домов, например, инсоляцию. Такие нарушения технически и юридически доказуемы. А бывают случаи, когда на территории есть много пустого места, и строительство там ничем не ограничено.

Мы буквально в начале июля на встрече с администрацией города говорили о том, что пора переходить на новые правила землепользования и застройки, выделять на участках зоны, подзоны, и регулировать их более тонко, вводить новые регламенты. Вот это тоже может быть некоей формой борьбы с точечной застройкой".

"Однозначно надо уходить от такой практики в градостроительной политике, выставлять административные барьеры, – считает Андрей Узких. – Кроме того, у нас в правилах застройки и землепользования заложено определенное зонирование, которое не запрещает точечную застройку, но ограничивает ее этажность, что, как уже было сказано, делает такие новостройки невыгодными. Это может стать экономическим рычагом для регулирования таких вопросов".

Кроме того, необходимо навести порядок в системе общественных обсуждений градостроительных проектов, считает активист "Республики Лодыгина" Екатерина Коровина.

"Слушания по процедурам межевания должны проходить открыто и быть не "рекомендательными", горожане должны иметь право голоса. И самое главное, информация о готовящемся межевании должна оперативно доходить до граждан, а не "втихую", как это было сделано у нас", – заявила она в беседе с корреспондентом "Уралинформбюро".

Евгений СУСОРОВ