Миллион за сотку — или жизнь на стройке

У "частников" Екатеринбурга выбор невелик.

На минувшей неделе жители шести участков частного сектора в Екатеринбурге (Веер, Новоэкскаваторный, Уктус, Юго-Запад, Калиновский и ВИЗ) записали совместное обращение к Владимиру Путину с просьбой защитить их участки и дома от сноса. Эти земли перевели в градостроительную зону Ж-5, которая предназначена для многоэтажного строительства. Горожане боятся, что их участки теперь застроят многоквартирными "свечками".

Мэрия Екатеринбурга сработала на опережение, заявив об отсутствии планов по высотной застройке Веера (квартал улиц Черноярской — Индустрии — Ярославской — Бакинских Комиссаров) и Уктуса (Шатровая – Патриотов – Яблоневая – Якутская). Можно выдохнуть?

Вряд ли. Позиция администрации города в данном случае – акт "точечной" (хотя и здравой) политической воли. Но застройщик, в отличие от "частника", хорошо знает земельное законодательство. И умеет его трактовать так искусно, что не то что комар — суд и надзорные органы "носа не подточат". К каким уловкам прибегают девелоперы, чтобы вытеснить собственников домов ИЖС со своей земли, рассказали "Уралинформбюро" жители "одноэтажного" Уралмаша Илья и Дамир.

Земля не размежевана? Прощайся с гаражом!

Так выглядело в 2020 году соседство частных домов и "атомной" стройплощадки на Уралмаше (улица Народного Фронта)

Еще в 2016 году на небольшом пятачке в границах улиц Народного Фронта - Победы - Никитина - Бакинских Комиссаров стояло более 10 частных домов. Сейчас на их месте — стройплощадка ЖК "Народные кварталы", который возводит компания "Атомстройкомплекс".

"В 2019 году были общественные обсуждения в администрации города по поводу перевода участков в нашем квартале из Ж-2 в Ж-5, - вспоминает Илья, владелец нового коттеджа на улице Народного Фронта, который не был снесен.– Наши высказанные мнения не учли. Чиновники нам говорили одно и то же: мол, ждите, застройщик сам выйдет на контакт и обсудит с вами условия выкупа участков".

Застройщик вышел на местных жителей в лучших традициях военкоматов – разослав по почтовым ящикам "повестки" с требованием явиться в отдел расселения с документами. Условия выкупа оказались невеселыми: миллион либо миллион двести тысяч за "сотку", если не устраивает – можно взять квартирой "со скидкой" в одной из новостроек "Атома".

Дамир и Илья отказались от предложения, после чего их заверили: ладно, живите, мы вас "обойдем". И сугубо формально застройщик не нарушил обещание.

"У нас дом был оформлен на двух хозяев, половина моя, половина соседки. А поскольку закона мы толком не знаем, межевание земли не сделали, - вспоминает Дамир. – Так они выкупили у соседки половину ее участка, после чего сказали, мол, раз межевания нет, то все, что построено на этой земле, делится пополам: гараж, дом, баня… Подали против меня иск в суд. Соседка подсказала хорошего адвоката, суд мы выиграли. После этого они начали вокруг моего участка строить, котлованы рыть, забор ломать, сваи забивать, поставили будку с охранником, чтобы я в свой гараж не мог заехать. Почти два года длилась эта ситуация".

В конце концов Дамир понял, что упрямиться – себе дороже, и решил участок с домом продать. В роли покупателей выступили, как выразился собеседник агентства, "левые люди", но конечный интересант угадывается без труда.

Сносим "под дорогу" — чтобы строить дом?

В ситуации правовой неразберихи единственный шанс "частника" отстоять свое добро – обратиться в суд. Но успех не гарантирован, особенно если в дело вступает тяжелая артиллерия под лозунгом "муниципальные нужды".

Так в 2019 году были изъяты участок и дом екатеринбурженки Татьяны Знак на Уктусе (Коркинская, 9). Изъятие проводилось в интересах компании "Эфес", планирующей построить в квартале улиц Павлодарской — Щербакова — продолжения переулка Гончарного и русла реки Исеть десять высотных домов с подземными паркингами и детский сад на 220 мест.

Дому на Коркинской, 9 грозит "изъятие для муниципальных нужд". Фото: Татьяна Знак

Как выяснилось в ходе судебного процесса между Татьяной, "Эфесом" и Главархитектурой Екатеринбурга, через земли Знаков (порядка 10 соток) должен пройти "местный проезд" к будущим новостройкам.

Татьяна Знак решила оспорить эти планы в суде. В ходе заседания (его протокол имеется в распоряжении редакции) представитель истца напомнил: статья 49 Земельного кодекса РФ разрешает изымать дома и участки для муниципальных нужд только под строительство полноценных автодорог и инженерных сетей, а не внутриквартальных проездов. К тому же проезд на схеме проходит по краю участка. Изымите этот край, зачем весь дом-то сносить?

Ответчики возражали: мол, это и будет полноценная дорога с двусторонним движением и выездом на набережную Исети, сдвинуть ее никак не получится, а изъять половину участка – плохой вариант, поскольку "в результате такого раздела образуются участки, не соответствующие градостроительным регламентам и территориальным зонам".

Суд принял сторону застройщика, в удовлетворении иска отказав. Однако семья Знак наотрез отказывается покидать насиженное место. В данный момент Татьяна оспаривает решение Чкаловского райсуда в Верховном суде РФ.

"В суде мы - заранее проигравшая сторона"

Публичные слушания по застройке частного сектора на Юго-Западе домами "Брусники" в марте 2017 года прошли очень эмоционально

Модель изъятия участка для муниципальных нужд активно применяется и в других районах Екатеринбурга, например, в частном секторе на Юго-Западе (Цыганский поселок). Но там используется более хитрая схема, при которой процесс изъятия, а значит, и выкупа, делегируется застройщику.

Плюсы такого варианта в том, что при расчете выкупной цены учитывается вся совокупность расходов: стоимость земли, переезда и даже дома (хотя в большинстве случаев цена дома очень низкая из-за изношенности конструкций. А минус в том, что несогласных на переезд ждут судебные иски - подобные суды гражданам выиграть невозможно, посетовала в беседе с "Уралинформбюро" жительница частного дома на улице Советских Женщин.

Она поведала свою невеселую историю на условиях анонимности: в данный момент она участвует в судебных разбирательствах и не хотела бы «светиться».

"Три года назад, когда в нашем квартале стали сносить дома, сначала с людьми договаривались, предлагали порядка 2,3 миллиона рублей за все имущество, включая землю и дом. Но люди отказывались, понимая, что одна только земля стоит больше. А в 2019 году вышло постановление, по которому около 100 участков пошли под изъятие для муниципальных нужд, под сети и дороги. Первые два дома отселяла администрация города, и их владельцев, говорят, не обидели, заплатили хорошо. А наши дома попали под трехстороннее соглашение, где в роли посредника выступает застройщик, компания "Брусника". Наши участки теперь выкупают по цене "миллион за сотку". И отказаться от такого варианта нельзя: окажешься ответчиком в суде против администрации, а значит, заранее проигравшей стороной, на которую упадут все судебные издержки", - рассказала собеседница "Уралинформбюро".

Знайте свои права!

Уполномоченный по правам человека в Свердловской области Татьяна Мерзлякова

Но как же 35-я статья Конституции РФ, объявляющая право частной собственности граждан основой конституционного строя и рыночной экономики? Почему она так плохо работает применительно к ИЖС — в том числе в части справедливого возмещения за снесенное жилье? С этим вопросом "Уралинформбюро" обратилось к уполномоченному по правам человека в Свердловской области Татьяне Мерзляковой.

"В моей практике были обращения такого характера, когда на выкупную цену было невозможно приобрести другое жилье, - признала омбудсмен. - Такие случаи возникают, например, если имущество поделено на небольшие доли между членами семьи, и каждому выплачивается стоимость его доли, или если какие-то постройки на земельном участке не узаконены, и они оцениваются не как строения, а как строительные материалы".

Тем не менее "составляющие" компенсации прописаны в Жилищном Кодексе РФ.

"Часть 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дает расширенный перечень того, что должно включаться в стоимость возмещения, начиная от рыночной стоимости изымаемого жилья, земельного участка, все убытки, расходы по временному пользованию другим жильем, заканчивая расходами на переезд, поиск и оформление другого жилья, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, упущенную выгоду. Таким образом, у владельца индивидуального жилого дома есть большое поле для ведения переговоров и установления той цены, которая будет равноценной", - напомнила Мерзлякова.

Также, по мнению собеседницы агентства, закон дает собственнику участка широкие возможности укоротить зарвавшегося застройщика, если он начинает неадекватно себя вести.

"Любое психологическое давление недопустимо, так как велика вероятность нанести моральный вред человеку. Если стороны чувствуют, что назревает конфликтная ситуация, возникают провокации, наносится какой-либо вред, то о таких случаях, безусловно, необходимо сообщать в полицию, в том числе с просьбой включить в маршрут патрулирования конфликтный участок. Более того, собственник жилого дома вправе самостоятельно, желательно в письменной форме, предупредить застройщика о недопущении подобных нарушений", - напомнила омбудсмен.

Евгений СУСОРОВ