"Миллионер" без трущоб

Что мешает реновации "ветхого" Екатеринбурга.

Наполеоновские планы сноса бараков в уральской столице и строительства на их месте современных высотных кварталов обречены оставаться на бумаге долгие годы – до тех пор, пока фантазии застройщиков не будут подкреплены конкретными госпрограммами с понятным финансированием. Планы девелоперов и мэрии на словах расходятся с делом на земле.

Застройщик, дай миллиард!

Проекты из серии "снесем ветхий фонд и построим город-сад" в Екатеринбурге анонсируются с завидной регулярностью. Свежий пример - компания "Брусника", решившая возвести за Макаровским мостом помпезный квартал высоток. Проект, что называется, "долгоиграющий": работа над ним началась несколько лет назад, а участок был куплен еще в 2015 году.

На первый взгляд в этом эскизе (создан архитекторами русско-голландского бюро, слабо знакомыми с реалиями Екатеринбурга) все "шоколадно": жилье разной степени высотности, от компактных таунхаусов до 49-этажных башен, "отели нового формата", встроенные детские сады и школы, спортзалы на крышах, зеленые аллеи между домами, прогулочный променад на набережной пруда… Но, как всегда, картину портит небольшой "камень преткновения": значительное количество домов постройки 50-60-х годов прошлого века.

Визуализация: архитектурное бюро KCAP Architects&Planners

Как рассказали корреспонденту "Уралинформбюро" жители этого района, планы "Брусники" их вполне устраивают. Они давно мечтают съехать из надоевших двухэтажек с проваливающимися потолками и протекающими трубами в нормальное жилье. В идеале – в новостройки, запланированные к возведению именно тут, в квартале набережной Рабочей Молодежи - Челюскинцев - Папанина - Юмашева.

"Застройщик никуда не денется, обязан нам дать жилье в своих домах", – примерно такую "мантру" повторял в беседах с корреспондентом агентства каждый из встреченных жильцов квартала. Однако, судя по всему, эта вера – из разряда "сладких мечт".

"О планах освоения данного участка мы будем готовы говорить только после согласования и утверждения проекта планировки территории", - заявили "Уралинформбюро" в пиар-группе компании "Брусника". При этом застройщик отметил, что "бюджет расселения и детали достигнутых с жителями соглашений являются конфиденциальной информацией".

Типичный градостроительный пейзаж будущего района "брусничных" новостроек.

Смеем предположить, что дело вовсе не в "конфиденциальности", а в том, что никакого четкого плана расселения у застройщика на самом деле нет. Ведь расселять здесь придется много, долго и дорого. "Фронт работ" просто космический: 25 участков, занятых жилыми домами, плюс огромная территория больничных корпусов, частью действующих, частью заброшенных.

Суммарная кадастровая стоимость этих участков, согласно данным Росреестра, превышает 880 миллионов рублей. Выкуп квартир в сносимых домах даже по приблизительным подсчетам обойдется не дешевле. Только в двухэтажках этих квартир свыше 230. Плюс еще около 260 жилых помещений в восьми "хрущевских" домах, расположенных на улицах Энергостроителей, Папанина и набережной Рабочей Молодежи.

Выкупить одним махом все это добро? Слишком серьезный удар по "кошельку" инвестора. Значит, одно из двух: либо затягивать отселение на годы, либо "вписываться" в госпрограмму реновации, которой в Екатеринбурге, в отличие от Москвы, нет. В том числе и потому, что столица Урала – не субъект Федерации и для запуска программы нужно принимать отдельный региональный закон.

На сотню развалюх – один инвестор

В Екатеринбурге объем аварийного и ветхого жилья составляет порядка 50 тысяч квадратных метров. Большая его часть сконцентрирована на Уралмаше, Эльмаше, Уктусе, во Втузгородке, Компрессорном и Кольцово.

Ежегодно мэрия Екатеринбурга рапортует о планах по сносу "трущоб". В "сносном списке" муниципалитета на 2017-2020 годы - свыше 150 домов-развалюх. Парадокс заключается в том, что масштабной реновации жилфонда этот снос никак не поможет: бараки под снос идут не кварталами, а "точечно". Более-менее компактный захват домов, определенных к отселению и сносу, ожидается лишь на Эльмаше (24 адреса) и в поселке Исток (23 адреса).

Причем в Истоке уже понятно, кто будет заниматься "осовремениванием" территории: компания PRINZIP при участии Корпорации развития Среднего Урала.

"Главная причина того, что старый жилой фонд обновляется медленно, в том, что у девелоперов есть другие возможности для реализации своих проектов. Им выгоднее брать в работу участки, свободные от жилой застройки. А государство и муниципалитет в вопросах сноса аварийного жилья действуют очень медленно. К тому же сегодня в повестке дня один приоритет – дайте больше жилья, в соответствии с поручениями президента. А это можно сделать лишь, застраивая все свободные территории. С таким подходом реновация еще долго будет оставаться лишь темой для обсуждений", - уверен председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

Вторая важная причина черепашьих темпов сноса ветхого жилья – финансовая. Когда в апреле текущего года мэрия Екатеринбурга решила включить в сносный список 48 домов на Уралмаше, Эльмаше и во Втузгородке, начальник главархитектуры Алексей Храмов в присутствии депутатов посетовал: мол, потенциальные инвесторы пока не проявляют интереса к участкам, занятым "трущобами".

Разгадка лежит на поверхности: все та же выкупная цена участков. Например, чтобы убрать из квартала Войкова - Шефская - Лобкова - Таганская 25 ветхих строений, потенциальному инвестору придется только за выкуп земли заплатить порядка 230 миллионов рублей. А квартир в этих домах больше 200. И за них потенциальному застройщику (скорее всего, в этой роли выступит ООО "Дюна-Строй") тоже придется заплатить по рыночной цене.

Схема: екатеринбург.рф.

"Закон достаточно четко формулирует, что мы должны предоставить собственнику взамен того жилья, которое сносим, - рассказал "Уралинформбюро" гендиректор компании "Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев. - И застройщики, я скажу, не жадничают – часто предлагают жилье, больше по площади чем то, которое человек занимает. Подавляющее большинство людей такой переезд воспринимает с радостью, но небольшой процент идет в суд, а суд часто откладывается. В итоге порой мы годами отселяем площадку. Конечно, это негативно сказывается и на сроках строительства, и на стоимости возводимого жилья – если бы земля не обходилась так дорого, цена квадратного метра могла бы быть дешевле".

Третья сложность, с которой могут столкнуться инвесторы при попытках "развития застроенной территории" - несогласованность их планов с городской стратегией и, что немаловажно, с интересами местных жителей.

Например, когда "Брусника" в январе 2020 года вынесла на общественное обсуждение проект застройки территории за Управлением Свердловской железной дороги, обитатели окрестных жилых домов потребовали его отклонить – поскольку проект, по их мнению, грозил кварталу транспортным "сквозняком", парковочным коллапсом (старые гаражи на 800 мест сносятся, а новый паркинг рассчитан всего на 600 машино-мест), потерей существующей пешеходной зоны, ухудшением инсоляции в соседних домах.

Итоги общественных обсуждений проекта застройки квартала за Управлением СвЖД. Скан: екатеринбург. рф.

"В плане запроектирована улица Беринга, которая должна перейти в улицу Героев России. Однако ни той, ни другой улицы нет даже в проектном виде!" - недоумевали горожане во время общественных слушаний по проекту "Брусники".

Из ответа чиновников Главархитектуры следует, что улица Беринга еще не внесена в муниципальную программу строительства объектов городской УДС.

Выкуп бараков доверим государству?

По данным Уральской палаты недвижимости, объем сноса старого жилья в уральской столице сегодня составляет менее 1% от объема ввода новостроек. Если замена ветхого жилья на новое и дальше будет вестись такими темпами, деревянные дома исчезнут с карты города через 32 года, а шлакоблочные - не раньше, чем через 69 лет.

Есть ли разумные способы ускорить процесс и избавить "город-миллионер" от уродующих его "трущоб" в разумные сроки и не разоряя при этом застройщиков? С этим вопросом "Уралинформбюро" обратилось к известным экспертам в сфере недвижимости, строительства и девелопмента.

Вице-президент НП "Российская Гильдия управляющих и девелоперов" Андрей Бриль:

- Менять ветхое жилье на жилье в новостройках – дело очень дорогостоящее. Чем больше инвестор потратил на снос и отселение, тем выше потом стоимость квадратного метра в новом доме, когда его выставят на рынок. Поэтому здесь должны быть найдены решения, которые сделали бы обязанность застройщика по отселению граждан экономически целесообразной.

А для успешных переговоров с собственниками ветхих домов необходим нормальный, юридически понятный механизм, регулирующий этот процесс в интересах и застройщика, и людей, проживающих в ветхом жилье, и всего города. На данный момент этого механизма нет.

Председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:

- Рассуждая о реновации, мы крайне упрощаем возможные подходы к проблеме и говорим лишь о сносе старых зданий и строительстве новых. Очевидно, что процесс обновления территорий должен начинаться с комплексного аудита и анализа жилого фонда. Такая работа велась в рамках подготовки Генерального плана Екатеринбурга. И лишь после того, как у города сформируется четкое понимание, что необходимо сносить, что требует реконструкции, а где необходима актуализации жилого пространства, можно определять финансовые и организационные приоритеты.

Руководитель представительства НП "РГУД" в Новосибирске Максим Марков:

- Проблема участков под ветхими домами в том, что государство в большинстве случаев не является их обладателем. Поэтому государство должно здесь проявлять активность. Например, на каких-то приемлемых условиях отозвать такие участки, продумать вариант их использования в соответствии с Генпланом, и уже после этого приглашать девелопера.

Гендиректор НП "Управление строительства "Атомстройкомплекс", председатель строительного комитета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей Валерий Ананьев:

- Для комплексного развития застроенных территорий нам необходим единый проект реновации и проработка на законодательном уровне механизма переселения граждан из устаревшего жилого фонда. В частности, целесообразно включить в статью 49 Земельного кодекса РФ дополнительное основание для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. На федеральном уровне подготовить методические рекомендации, предусматривающие четкий правовой механизм возмещения застройщикам понесенных расходов при переселении граждан из аварийного жилищного фонда, позволяющие обеспечить оплату реновации энергосетей за счет инвестиционных программ.

Евгений СУСОРОВ