Ипотека-2022: кризис "вторички" и спрос на "однушки"?

С бонусами от застройщиков.

Одной из топовых тем стало повышение ставок по льготной и обычной ипотеке, вызванное февральским ростом ключевой ставки ЦБ. Льготная ипотека подорожала до 12%, ставки по остальным ипотечным продуктам сейчас балансируют в диапазоне 16–19%.

Для многих потенциальных заемщиков такой процент является заградительным, более того – совершенно нереальным. Так, на сайте ДОМ.РФ в разделе "калькулятор ипотеки" ежемесячная сумма выплат по ипотечному кредиту в размере 3,5 миллиона рублей со ставкой 16,9% составляет 53,7 тысячи рублей в месяц. При этом предполагаемый доход, необходимый для одобрения такой ипотеки, должен быть не меньше 89,5 тысячи рублей.

Жители Москвы и Санкт-Петербурга, наверное, потянут такие платежи, но в столицах (где квадратный метр в новостройках стоит, соответственно, 314,8 тысячи рублей и 211 тысяч рублей) на кредит в 3,6 миллиона рублей не купить даже студию.

Скриншот: сайт ДОМ.РФ

Екатеринбургский ценник на квартиры в новостройках по сравнению с прайсами Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Сочи выглядит вполне демократично. По данным портала "РеалтиМаг", в марте текущего года "однушка" в столице Урала в среднем стоила 3,6 миллиона рублей, двухкомнатная квартира – 6,5 миллиона рублей, трехкомнатные "хоромы" - 8,4 миллиона рублей.

А вот по показателям средней зарплаты (53,4 тысячи рублей в месяц) город на Исети не попадает даже в десятку самых "денежных" муниципалитетов, проигрывая не только столицам, но и Тюмени, Хабаровску, Красноярску и Иркутску.

В связи с этим возникают вопросы: не упадут ли продажи новостроек из-за роста ставки? Не вырастет ли на рынке доля "однушек" и студий, поскольку покупка квартир большей площади большинству окажется не по карману?

"Январь–март 2022 года показал хорошие результаты, показатели по продажам были выше, чем за аналогичный период прошлого года", - рассказала "Уралинформбюро" генеральный директор ГК "Центр недвижимости "Северная казна", вице-президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок.

Так, по данным "Системы обмена данными по рынку недвижимости Екатеринбурга" (проект Уральской палаты недвижимости), в марте на продажу было выставлено 3,7 тысячи квартир (на 49% больше, чем в феврале 2022 года и на 41% больше, чем в аналогичный период прошлого года). Результаты продаж в марте приблизились к историческому максимуму декабря 2014 года – 3 900 сделок. Но долго ли так будет продолжаться?

"Реальную картину можно увидеть по результатам апреля–июня, но уже можно сказать, что спрос в начале апреля снизился наполовину, и, скорее всего, продажи во втором квартале упадут более чем на две трети по сравнению с первым кварталом этого года и вдвое по отношению к аналогичному периоду прошлого года, – прогнозирует Деменюк. – Предполагаю, что по итогам этого года мы будем констатировать снижение количества сделок на первичном рынке. Надо ждать снижения ключевой ставки, выравнивание ситуации с поставкой стройматериалов при строительстве жилья и сформированной застройщиками цены продаж, по которой потребитель способен будет покупать. Можно предположить, что застройщики на стадии завершения строительства будут предлагать какие-то свои варианты рассрочек, бонусов для привлечения покупателей".

Вторичный рынок замер в ожидании: куда качнется спрос на рынке новостроек?

При этом ситуация на вторичном рынке может оказаться куда более тревожной, чем на рынке новостроек, уверена эксперт. Сегодня "вторичка" находится в режиме ожидания, пытаясь понять, в какую сторону в ближайшее время качнется первичный сектор, что будет с покупательской способность граждан и ценами на жилье.

"Количество объектов на рынке резко сократилось, как и сделок купли-продажи. При такой ситуации закономерно возрастает спрос на аренду. Но, возможно, число сделок вырастет к концу года", - предположила Татьяна Деменюк.

Прогноз по вторичному рынку разделяет ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Еще в начале апреля он отметил, что предложение в этом сегменте упало на 20% относительно февраля, дорогие и качественные лоты снимаются с продажи, спрос падает.

"На рынке "первички" сейчас действует льготная программа ипотеки под 12%, а с учетом субсидированной ставки от застройщика при покупке она может оказаться и ниже. А вот ставки от 15 до 20%, действующие на вторичном рынке, могут оказаться болезненными для покупателя и серьезно ограничат круг заемщиков, просто потому, что многие при оформлении кредита не смогут подтвердить требуемый доход", - пояснил Хорьков в беседе с "Уралинформбюро".

Как предположил эксперт, рынок новостроек в ближайшие месяцы тоже может немного "просесть" по продажам, но полной его остановки не будет – в том числе благодаря большому арсеналу инструментов стимулирования спроса.

"Главная проблема первичного рынка сейчас – высокая ставка проектного финансирования, - считает Михаил Хорьков. – После роста ключевой ставки банки подняли ставки для застройщиков до 20-25%, позже правительство с помощью субсидий снизило ее до 15%, но даже такая ставка для застройщика сейчас может оказаться высокой. Поэтому мы ожидаем, что в ближайшие месяцы новых проектов на рынок будет выводиться меньше, предложение сократится. Снизятся одновременно и спрос, и предложение, а значит, между этими показателями не будет критического дисбаланса".

Девелоперы в создавшейся ситуации также прогнозируют некоторый отток покупателей, однако уже скоро покупатели перестроятся, предположил информированный источник в одной из ведущих строительных компаний Екатеринбурга. Жилищный вопрос в любом случае будет решаться.

"Если не будет дополнительных решений со стороны государства по смягчению условий ипотеки и каким-то новым льготам, покупатели, возможно, будут брать кредиты меньшего размера на более длительный срок. "Комнатность" при этом тоже может снизиться: рассчитывал взять "двушку" - теперь купит "однушку", либо квартиру меньшей площади. Застройщики с банками, в свою очередь, будут искать какие-то варианты субсидирования ставок со своей стороны, чтобы сделать условия более привлекательными и подъемными для покупателя. Возможно, будет продолжаться либо упрощение продукта на фоне роста себестоимости и всех составляющих стройки, либо поиск альтернативных решений с оптимальной стоимостью", - считает собеседник агентства.

Одним из таких "альтернативных путей" может стать активное применение семейной ипотеки с более выгодными для заемщика условиями, чем в случае с "ипотекой с господдержкой", считают в компании АО Специализированный застройщик "РСГ-Академическое" (входит в ГК "КОРТРОС").

"У семейной ипотеки есть преимущества перед другими кредитными продуктами, - рассказали в пресс-службе. - Если до 2021 года семейная ипотека выдавалась только родителям с двумя или более детьми, то после внесения изменений участвовать в программе могут также родители с одним ребенком, родившимся в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Заемщик платит 15% первоначального взноса, получает до 6 миллионов рублей по ставке до 6%, на срок до 30 лет. Для погашения такой ипотеки можно использовать материнский капитал (это даст экономию по процентам и ежемесячным платежам), субсидию для многодетных семей, в которых рождается третий или последующий ребенок, налоговые вычеты за покупку жилья".

Чтобы семейная ипотека стала настоящим драйвером развития отрасли, необходимо, создать условия, которые позволят расширить круг потенциальных заемщиков. Например, распространить ее на все семьи, где есть дети до 18 лет.

Подготовил Евгений СУСОРОВ