Отмена льготной ипотеки – "мина" под 2023 год?

Прогноз экспертов "Уралинформбюро".

Чуть больше месяца остается у россиян на то, чтобы успеть оформить льготную ипотеку под 6,5% на приобретение жилья в новостройках. 1 июля программа официально завершается.

Правда, президент РФ Владимир Путин в феврале поручил премьер Михаилу Мишустину и главе Центробанка Эльвире Набиуллиной подумать над продлением программы до 2024 года. И приезжавший в Екатеринбург вице-премьер Марат Хуснуллин уверял, что так оно и будет. Но решение до сих пор не принято. В качестве компромиссного сценария рассматривается возможность сохранить льготную ипотеку до конца 2021 года в регионах с низкими объемами ввода жилья.

Возникает закономерный вопрос: как отреагируют рынок недвижимости и строительный бизнес на завершение программы? Ведь она взвинтила спрос на новостройки, благодаря чему застройщики получили фронт работы. За ответами "Уралинформбюро" обратилось к экспертам в сфере недвижимости, банкирам и застройщикам.

- Чем, на ваш взгляд, чревато прекращение программы (если оно произойдет) для рынка недвижимости? Повлияет ли оно на объемы продаж, цены, баланс спроса и предложения, особенно на рынке "первички"?

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:

Фото: Facebook

- Во-первых, еще никакого решения нет, завершать ее или не завершать, а если завершать, то как и для кого. У нас правительство хранит молчание по этому вопросу, и уже не первый раз. Видимо, до сих пор продолжаются какие-то консультации и "торги".

Поэтому сложно делать какие-либо прогнозы. А вдруг программу не прикроют, а изменят ее контуры, будем субсидировать ставку на уровне не 6,5%, а, например, 7%? Или решат с 1 июля не разом "отключить рубильник", а давать или не давать льготную ипотеку в зависимости от региона, как предлагал ЦБ?

Неопределенность в этом вопросе создает проблемы и потенциальным покупателя жилья, и девелоперам. Люди могут поторопиться и купить квартиру не лучшего качества, боясь, что не успеют купить по привлекательным ставкам. А девелоперы не понимают, форсировать им или нет подготовку какой-либо площадки, будет или не будет государство поддерживать спрос на ближайшие 2-3 года.

Генеральный директор ГК "Центр недвижимости "Северная казна", вице-президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок:

Фото: архив Татьяны Деменок

- Простой и сложный вопрос одновременно. Простой, потому что очевидный с точки зрения продаж для застройщиков. Там, где дефицит новых квадратных метров, отмена льготной ипотеки будет способствовать более плавному и уже не столь заметному повышению цен, так как определенная часть потребителей не сможет покупать новое жилье. Баланс спроса и предложения будет практически в тех же диапазонах, что и прежде, с некоторыми колебаниями в одну и другую сторону.

Те регионы, где объем строительства значительно увеличен, испытают большие трудности, ведь доход граждан не вырос в той же пропорции, что и цена квадратного метра. В Екатеринбурге спрос упадет очевидно, конкуренция среди застройщиков возрастет и, возможно, наступит временная (на 2-3 месяца) стагнация рынка, связанная с перераспределением потоков покупателей.

Директор Института финансов и права УрГЭУ-СИНХ Максим Марамыгин:

- Регионы сегодня разведены на два уровня — порядка 10 регионов, где объемы продаж недвижимости за время действия льготной ипотеки не восстановились, и остальные 79, где ситуация восстановилась. Свердловская область относится ко второй группе, а, например, Курганская и Челябинская — к первой.

Если программа ипотеки закончится в Свердловской области, то, скорее всего, несколько сократится спрос на ипотечные кредиты и, возможно, приостановится рост ставок по ипотеке, который, по идее, сейчас должен расти, потому что и ключевая ставка идет вверх, и ситуация на рынке не очень хорошая.

Замедлится ли сдача новостроек? Не думаю, потому что застройщики уже запустили новые проекты. Ввод нового жилья может сбавить темпы разве что в 2022-2023 годах, да и то, если в текущем году сократится закладка новых проектов, и кто-то из застройщиков отложит новые проекты на 2023-2024 годы.

Вообще катастрофы и глобального изменения рынка из-за прекращения программы льготной ипотеки я не жду. И какой-либо "неопределенности" тоже не вижу. Мне кажется, это больше нагнетание со стороны СМИ и строителей. Под большой всплеск ипотеки цена квадратного метра жилья серьезно выросла, строители очень хорошо поправили свои финансовые дела. Поэтому рынок сейчас надо остудить.

Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников:

- Никогда всерьез не обсуждалась возможность сделать эту меру перманентной. Она всегда рассматривалась как временная. И в целом, с учетом выхода из COVID-19, кампании по вакцинации, очевидно, что она должна иметь завершение. Мы полагаем, что та категория наших граждан, которая была заинтересована приобрести жилье именно по пониженной субсидированной ставке, этим предложением воспользовалась.

В дальнейшем, после 1 июля, мы перейдем в режим рыночной ставки. Слава богу, она сегодня заметно ниже 10%, и это по-прежнему привлекательные условия. Важно помнить, что совсем недавно мы жили в условиях ипотечной ставки 12 и более процентов. Тем не менее проекты строились, кредиты оформлялись. Поэтому мы склонны оценивать предстоящие события как нормальное течение жизни и не ждем никаких драматических событий на рынке.

Гендиректор компании "Синара-Девелопмент" Тимур Уфимцев:

- Глупо отрицать, что на сегодняшний день более половины квартир покупается в ипотеку. Влияет ли на выборку ипотечных кредитов ставка? Конечно, влияет. Соответственно, если льготную ставку отменят, это сократит объем денежной массы, которая вращается на рынке девелопмента.

Наверное, это будет ошибкой, потому что строительная отрасль — локомотив разгона экономики. Не секрет, что один рабочий на стройке дает от 9 до 14 рабочих мест в смежных отраслях: производстве инертных материалов и металлопродукции.

Но катастрофы не случится. Да, произойдет уменьшение ввода объектов. Но строительная отрасль инертна, и в 2021 году мы этого не почувствуем — хотя, наверное, ощутим в 2023-2024 годах.

Что касается стоимости "квадрата" — она в любом случае не уменьшится. Сегодня эта стоимость отражает состояние экономики стройки. Введены счета эскроу, с рынка ушли средние и мелкие застройщики. Конкуренция уменьшается - цена растет. Влияет и рост цен на стройматериалы, например, на металл и древесину. Так что после отмены льготной ипотеки стоимость квадратного метра не упадет, а вот предложение может сократиться.

Заместитель гендиректора АО "Специализированный застройщик "РСГ-Академическое" Павел Петриченко:

Фото: akademicheskiy.org

- Еще в прошлом году на круглом столе журнала "Эксперт-Урал" мы отмечали, что повышение цен на новостройки не связано напрямую с запуском льготной ипотеки. Ведь на сферу строительства и баланс спроса-предложения гораздо серьезней влияет изменение модели финансирования, переход отрасли на эскроу-счета, повышение цен на стройматериалы и другие факторы. Многие малые и средние компании вынуждены были уйти, предложение снизилось, на рынке сформировался дефицит.

На определенном этапе льготная ипотека (в том числе, семейная) повысила уровень доступности жилья и позволила многим россиянам решить жилищный вопрос. С тех пор наша позиция в этом вопросе не изменилась. И в текущем году мы не видим оснований для сокращения спроса, даже в том случае, если льготная программа не будет продлена.

Подготовил Евгений СУСОРОВ