КРТ под прессом Центробанка

Прогноз выживания.

Рост ключевой ставки Центробанка поставил под вопрос реализацию многих строительных проектов. При этом программа комплексного развития территорий (КРТ), судя по бравурным реляциям федерального Минстроя, шагает по стране, как Первомай из советских лозунгов.

Сейчас в регионах РФ по программе КРТ взяты в работу 1240 территорий общей площадью более 31,5 тысячи гектаров с градпотенциалом 221 миллион квадратных метров. С момента старта в 2021 году на муниципальном уровне принято 583 решения о КРТ, заключено 562 договора с инвесторами, выдано 401 разрешение на строительство. По данным "Интерфакса", в стадии реализации уже 780 площадок.

А вот капитальных объектов в кварталах "под развитие" пока введено в строй всего 4,4 миллиона "квадратов", и собственно жилье составляет в этом объеме четверть. Причем дисбаланс "Москва – регионы" тут просто вопиющий. Если в столице к настоящему моменту заявлено 236 проектов, то в провинции этот показатель не превышает в лучшем случае двух десятков на субъект Федерации. И это при условии, что инвесторам оказывает поддержку федеральный Фонд развития территорий (свыше 1,2 миллиарда рублей для 12 регионов), а для сноса и расселения аварийного жилья в районах КРТ предусмотрены инфраструктурные облигации ДОМ.РФ.

"В регионах денег на порядок меньше, чем в Москве, а проекты КРТ, как правило, требуют миллиардных капиталов для реализации и совершенно другую маржинальность, поскольку они большие по объемам и длительные по срокам, – пояснил вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль. – То есть либо у тебя должно быть много "нулевых" (с низкой процентной ставкой – прим. ред.) денег, либо должна быть высокая маржинальность, которая позволяет компенсировать риски на длительных периодах, больших объемах и непредсказуемых ценовых флуктуациях в сфере недвижимости".

"Повышение ключевой ставки ведет к удорожанию кредитов, что делает строительство более дорогим, – напомнил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. – Поэтому масштабная реализация КРТ под силу предприятиям с собственными большими оборотными средствами".

В Екатеринбурге приняты решения о КРТ на 14 участках, по 11 из них выбраны инвесторы и заключены договоры. Из указанного количества площадок 10 – зоны жилой застройки, 4 – промтерритории. В стадии строительства – две площадки (кварталы улиц Краснофлотцев – Донской – Шефской – Корепина, а также Шефской – Энтузиастов – Баумана), расселение жилфонда ведется в данный момент на трех участках (улицы Кварцевая, Летчиков, Вилонова), в стадии планировки территории квартал улиц Патриса Лумумбы – Мусоргского – переулка Газорезчиков. Первый дом по программе реновации на Эльмаше застройщик обещает сдать до конца текущего года.

Строительство жилой высотки в квартале КРТ на Эльмаше

Среди регионов-лидеров в реализации КРТ называют, кроме Москвы, Кировскую (34 проекта) и Челябинскую (24 проекта) области. Но одно дело утвердить проект, и совсем другое – приступить к реализации. Да и масштаб имеет значение. Так, в Кирове договор на комплексную реновацию улицы Воровского, заключенный в июне 2022 года с компаний "Мой дом", подразумевал возведение… всего одного пятиэтажного дома. В "довесок" инвестор должен был перечислить в бюджет города деньги на строительство муниципального детского сада. Согласно договору, дом должны были быть сдать в июле текущего года, но что-то пошло не так – и дедлайн перенесли на второй квартал 2025 года.

Возможно, бюджет Кирова получил солидную прибавку от земельных аукционов? Получил... 40 миллионов рублей по итогам прошлого года, еще 38 миллионов планируется получить в текущем. На первом аукционе КРТ в Екатеринбурге, когда за один день продали инвесторам права на три участка, городская казна "заработала" свыше 108 миллионов рублей.

Куда более широкий размах у Челябинска. Как сообщили "Уралинформбюро" в челябинском департаменте архитектуры, к настоящему моменту в работу вовлечено 50 территорий, 30 из которых являются зонами жилой застройки, остальные – промзоны и пустующие земли. Заключено 12 договоров, из них 8 – по инициативе правообладателей участков.

При этом площадок, определенных горадминистрацией, всего три: квартал "4 Ленина" на месте бывшей промплощадки в Тракторозаводском районе, участок в границах улиц Пушкина –Тимирязева – Свободы – Плеханова и незастроенная территория вдоль Копейского шоссе. Две из трех площадок расположены в центре города, в стадии реализации – только квартал "4 Ленина", возведением которого занимается компания "Голос. Девелопмент".

Строительство квартала "4 Ленина" по проекту КРТ в Челябинске. Фото: ЦИАН

Еще две территории, по которым приняты решения о КРТ, но аукционы пока не проводились – площадка бывшего Каширинского рынка и район элеватора, тоже промзона. А как же реновация жилого фонда? Ведь он в Челябинске весьма внушительный: только в муниципальном реестре значится 142 адреса.

"При реализации закона "О комплексном развитии территории Челябинской области" органы местного самоуправления города Челябинска столкнулись с проблемами, затрудняющими работу по реализации проектов КРТ, – рассказали в челябинской мэрии. – В ходе анализа состояния многоквартирных домов, расположенных в границах территорий жилой застройки, планируемых под комплексное развитие, выявлено, что большинство МКД не соответствуют ни одному из критериев (не являются аварийными – прим. ред.), что не позволяет включать их в границы территорий жилой застройки, подлежащих КРТ. В настоящий момент в областной закон внесены изменения, которые позволят осуществлять реновацию в более гибком режиме и наиболее эффективно осваивать территории в рамках комплексного развития".

Кроме того, как пояснили в департаменте архитектуры Челябинска, застройщики проявляют активный интерес к потенциальным территориям КРТ, но их смущает обязанность строить школы в кварталах реновации.

Расселенный по проекту КРТ барак в переулке Черниговском (Екатеринбург)

Рост ключевой ставки может и для уже реализуемых проектов создать проблемы, уверен директор Института стратегического развития и финансового анализа Уральского государственного экономического университета (УрГЭУ) Максим Марамыгин. Может ли он затормозить или, того хуже, заморозить КРТ в регионах?

"Заморозить вполне может, – считает Максим Марамыгин. – Я думаю, рынок КРТ сожмется до городов, у которых есть хорошие драйверы развития и у которых стройка была лишь дополнительным стимулом. А в регионах, где своих стимулов не было и стройка с льготной ипотекой была единственным фактором развития, например, в Курганской области, "ловить" будет нечего".

"Скорее всего, такой сценарий вероятен, потому что рост ключевой ставки и ужесточение условий кредитования драматически повышают себестоимость таких проектов, и очень многие девелоперы будут очень внимательно считать, стоит ли в эти проекты заходить, – предположил Андрей Бриль. – В любом случае, какие участки отдать под КРТ, сколько проект будет стоить, что на участке можно сделать, будет решаться на уровне городских и региональных властей. Не исключено, что какие-то проекты придется придержать на будущее".

Аукцион КРТ в Екатеринбурге, июль 2022 года

"Повышение ключевой ставки однозначно препятствует реализации модели КРТ, – считает председатель комитета по строительству и недвижимости Уральской торгово-промышленной палаты Татьяна Деменок. – Чтобы заключить договор на КРТ, необходимо поучаствовать в торгах и внести задаток, затем выкупную стоимость. С момента заключения договора на КРТ и выхода на строительную площадку в лучшем случае пройдет два года. Весь этот период компания будет тратить немалые средства, которые тоже иногда берут в банке, под так называемый проектный бридж, ставка по которому сегодня зашкаливает за 20%. Чтобы начать реализацию КРТ, необходимо отселить дома, утвердить проект планировки территории в органе власти, разработать проект строительства, получить положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство и, самое главное, заключить договор на банковское проектное финансирование, далее приступить к самому строительству за счет проектного финансирования; деньги дольщиков будут размещаться на эскроу-счетах".

Согласно прогнозу эксперта, высокая ставка, затоваривание рынка новостроек нераспроданными квартирами и рост себестоимости строительства с большой долей вероятности приведут к стагнации рынка в краткосрочной перспективе.

"Сейчас время пополнения земельных банков застройщиками, сброс неликвидных проектов. Может быть, увидим и смену инвестора в договорах на КРТ, и увеличение сроков реализации таких проектов. Уже сейчас наблюдается невыход застройщиков на стройплощадку из-за высоких ставок проектного финансирования. Прогнозы пока неутешительны", - отметила Татьяна Деменок.

Тем временем администрация Екатеринбурга продолжает выставлять участки КРТ на земельные аукционы. До конца года планируется отторговать площадки на пересечении улиц Московской и Гурзуфской и в квартале Бакинских Комиссаров – Калинина – переулка Симбирского, а в первом квартале будущего года – площадку в границах улиц Начдива Васильева – Репина – Ленинградской. При этом невооруженным глазом видно, как уменьшилась площадь последних "участков под развитие" по сравнению с пилотными территориями образца 2022 года.

Евгений СУСОРОВ