КРТ прописали "социальный оброк"

Кто его заплатит: застройщик, бюджет или новоселы?

Российские законодатели решили своеобразно "помочь" застройщикам, реализующим проекты комплексного развития территории (КРТ). Согласно законопроекту, разработанному депутатами Госдумы РФ от "Справедливой России", на таких территориях сначала должны строиться школы, детские сады, поликлиники и дорожная инфраструктура, и только после этого жилье. В конце июля законопроект успешно прошел первое чтение. Если его примут, предложенные изменения будут внесены в Градостроительный кодекс.

На первый взгляд, идея вполне логичная. Ураганный ввод жилья, не обеспеченного социальной и дорожной инфраструктурой – прямой путь к транспортному коллапсу и "резиновым" школам с десятками классов в одной параллели. Необходим своего рода "социальный оброк", гарантирующий строительство соцобъектов в районах массовой застройки. Смущает другое: в документе ни слова не сказано, кто его должен оплатить – казна, девелоперы, сами граждане?

Застройщики Екатеринбурга, к которым корреспондент "Уралинформбюро" обратился за комментариями, предпочли отмолчаться. По словам источника агентства в девелоперской среде, "эта тема слишком скользкая". А как пояснил один из авторов новеллы, депутат Госдумы Андрей Кузнецов, в законопроекте вопрос финансирования не затронут сознательно.

Школа № 133 (на заднем плане) возводилась вместе с жилыми домами 17-го квартала Академического. Фото: гигапиксельная панорама Екатеринбурга

"Тот, кто сейчас за этот вопрос отвечает, тот и будет отвечать – это компетенция органов местного самоуправления. Зависит от того, как они договорятся (с инвестором проекта КРТ – прим. ред.). Бывают проекты, когда застройщики строят, но самая распространенная практика – застройщик проектирует, а регион или муниципалитет строят социальные объекты в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП), тем самым инвесторы облегчают нагрузку на бюджет", – подчеркнул парламентарий.

Стоимость строительства таких объектов исчисляется в сотнях миллионов и даже в миллиардах рублей (например, школу на 1000 учеников дешевле 1 миллиарда рублей не построить). Если "свалить" на девелопера, с огромной долей вероятности эти суммы будут заложены в стоимость жилья, уверена заведующая сектором Института экономики УрО РАН Светлана Котлярова: "Строительство социальной инфраструктуры может составлять до 25% стоимости возведения жилого комплекса. Застройщик при формировании цены квадратного метра жилья добавит её к ней, чтобы окупить свои затраты".

Строительство в квартале КРТ на Эльмаше

"Фактически это будет аналог косвенных налогов, – уверен директор Института стратегического развития и финансового анализа Уральского государственного экономического университета (УрГЭУ) Максим Марамыгин. – Формально их возлагают на девелопера, но заплатит конечный потребитель, как и в случае с акцизами на алкоголь. Те, кто покупает квартиру в новостройке, будут платить налог на недвижимость в казну, а параллельно еще заплатят застройщику за объекты соцкультбыта".

Правила участия застройщиков в создании социальной и иной инфраструктуры городов на федеральном уровне до сих пор не выработаны, напомнил "Уралинформбюро" президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. А Максим Марамыгин полагает, что застройщики "средней руки" с большой долей вероятности начнут экономить на стройматериалах.

Проект нового корпуса гимназии "Арт-Этюд" разработан за счет застройщика микрорайона "Изумрудный бор"

Вариант с государственно-частным партнерством в этом плане выглядит более щадящим и реалистичным, если бы не одно но: в сфере социального строительства ГЧП сегодня откровенно пробуксовывает. В Екатеринбурге примеры можно сосчитать по пальцам: строительство филиала гимназии "Арт-Этюд" в микрорайоне "Изумрудный бор" и школы на улице Котельникова (Визовский микрорайон). В целом по Свердловской области из 69 проектов государственно-частного партнерства в стадии реализации только семь имеют отношение к "социалке" (строительство / реконструкция школ, больниц, спортивных объектов и памятников истории), остальные - коммунальная и транспортная инфраструктура. Бизнес явно не торопится вкладываться в проекты с нулевой окупаемостью: в 2023 году заключено всего три соглашения по соцобъектам, в текущем – два.

"Сейчас ГЧП – это фактически проекты "негласного спонсорства" органов госвласти представителями бизнес-сообщества, – пояснил Антон Глушков. – Застройщики только в пяти субъектах РФ имеют экономику проектов, позволяющую строить объекты социальной инфраструктуры в составе своих комплексов".

Остается проверенный метод – стройка школ и больниц за счет бюджета. Непонятно, правда, зачем эсерам было городить законодательный "огород", если существующая схема останется без изменений. Кстати, насколько она сейчас справляется с поставленной задачей в том же Екатеринбурге?

Визуализация: презентация бюджета муниципального образования "Город Екатеринбург" на 2024 год и плановый период 2025 и 2026 годов

На 2024-2026 годы в городской казне на школьный фонд предусмотрено более 5,2 миллиарда рублей, ожидаемый результат – 4 200 мест в новых школах и 11 тысяч мест в объектах после реконструкции и капремонта.

Скажем прямо, не бог весть, какой наполеоновский план. Да и география школьной стройки в бюджете не уточнена, упомянуты лишь две школы в Академическом и Чкаловском районах и один детский сад в Орджоникидзевском. Хотя в 2019 году, еще при мэре Александре Высокинском, городские власти создали так называемую "тепловую карту" районов города, испытывающих дефицит образовательных учреждений.

На тот момент самыми "горячо" нуждающимися в школах считались все территории Екатеринбурга, кроме Центра, Юго-Запада, Ботаники, Химмаша и Пионерского, а в детских садах – кроме Центра, Юго-Запада и Краснолесья. Карта рисовалась еще до "эпопеи" с КРТ. Учтены ли в ней нужды территорий комплексного развития?

Аукцион по первым трем площадкам КРТ в Екатертинбурге (июль 2022 года)

Проекты КРТ заявлены на Уралмаше, Эльмаше, в микрорайонах Завокзальный, Пионерский, Уктус, еще три – на стыке Визовского – Юго-Западного, Центра – Вокзального –Пионерского. Согласно "тепловой карте", ни в одном из будущих кварталов комплексного развития не требовалось строительство общеобразовательных школ.

Практически во всех кварталах "под развитие" застройщики обещают обустроить "встроенно-пристроенные" детские сады на 100-150 мест. Эти учреждения расположатся на первых этажах жилых новостроек и будут переданы муниципалитету. Также в списке "подарков" городу от инвесторов КРТ - строительство и реконструкция объектов МАУ СОШ "Калининец", реконструкция школы № 75 на улице Восточной, новое здание для лицея № 130 на улице Студенческой.

Иными словами, заявленные в Екатеринбурге проекты комплексного развития территории практически никак не "разгрузят" муниципальный бюджет в части расходов на объекты образования. А обсуждаемый законопроект, в свою очередь, не подстегнет мэрию к ускоренной сдаче на этих территориях объектов соцкультбыта, ведь они там не запланированы. Депутаты в очередной раз выдали "холостой выстрел"?

Не совсем. Кроме "официальных" кварталов КРТ, в столице Урала расположено 59 уплотнительных подзон – участков, на которых Правила землепользования и застройки позволяют строить более 15 тысяч "стандартных" квадратных метров жилья на гектар. Разрешенная площадь жилой застройки там варьируется от 20 тысяч до 410 тысяч квадратных метров, при этом в некоторых подзонах отведены участки под школы и детские сады (градостроительная зона Ц-6).

Подчеркнем – в некоторых! Например, бывшая площадка мясокомбината на Вторчермете (подзона № 39, разрешенная площадь жилья не более 67 831 квадратных метров, застройщики ООО "Лето" и "Общество Малышева 73") ни в "тепловой карте", ни в Генплане-2045 не украшена значком, обозначающим запроектированную школу, детсад или поликлинику. То есть девелоперы Заводовский, Погребинский и примкнувший к ним Фельдман обошлись без "домашнего задания" из мэрии. И никакой закон им не страшен – прибыль с "квадратных метров" по-прежнему будет литься в карман.

Евгений СУСОРОВ