Промплощадкам приказали долго жить

Урал это вам не Крым.

От промышленного Свердловска рыночному Екатеринбургу досталось в наследство 7,8 тысячи гектаров промплощадок, из которых порядка 1 тысячи пройдет реновацию. При этом городские власти намерены выделить 6,3 тысячи гектаров на восточной, юго-восточной и южной окраинах для размещения новых промпредприятий и логистических центров.

Генплан промзону бережет

Как следует из карты функциональных зон в Генплане Екатеринбурга, новые промплощадки в период до 2045 года появятся на территории между Шарташским лесопарком и ЕКАД, на пересечении Кольцевой автодороги и Полевского тракта (рядом с Зеленоборским прудом), в районе поселков Сысерть и Большое Седельниково, в районе поселка Гора Хрустальная.

Среди промплощадок, которые там планируется разместить, инновационный научно-технологический центр "Татищев", индустриальный парк Новосвердловской ТЭЦ, промышленно-логистический комплекс "Кольцовский", промышленный узел "Сысертский" и индустриальный парк "ЕКАД Южный".

В Генплане-2045 количество промзон в Екатеринбурге (отмечены красным цветом) не сократится, а наоборот, вырастет

Также новые предприятия будут созданы в планировочных районах Академический и Академический-2, Елизавет, Истокский, Шабровский, Калиновский, Новосвердловский, Сулимовский, Сортировочный, Малый Исток, Рудный и Солнечный. В результате рынок труда Екатеринбурга получит почти 200 тысяч новых рабочих мест.

Из "мёртвых" промзон под общественно-деловую и смешанную зоны (предполагающую жилищное строительство) уйдут площадки в Завокзальном микрорайоне, часть территории завода ВИЗ, "царство" ангаров рядом с мусульманским кладбищем и небольшой кусок промтерритории на Эльмаше. А промзона УЗТМ (Уралмашзавод), северную часть которой ранее планировалось сделать зоной смешанной и общественно-деловой застройки, в проекте Генплана-2045 осталась "зоной 400", предназначенной для производственной, инженерной и транспортной инфраструктуры. По ней, в частности, пустят две городские магистрали.

"Территорию УЗТМ нужно анализировать на предмет ее разграничения на площадки, необходимые для полноценного функционирования предприятий, и территории, которые могут быть перепрофилированы под иные функции, в том числе музейные и туристические, – пояснили в Мастерской Генплана. – Стабилизация данной территории в качестве промышленной в настоящий момент кажется единственно верным решением".

"Реновация промтерриторий на много порядков сложнее, чем перепрофилирование их под жилую застройку, - отмечает начальник отдела градостроительного проектирования филиала ЦНИИП Минстроя России "УралНИИпроект" Гульнара Родионова. - Любое производство – это всегда вопрос технологий, плюс учитывать проблему негативного воздействия на окружающую среду, транспортные грузопотоки. Необходимо грамотно оценить потенциал конкретной промплощадки с учетом экономики и потребности города в новых производствах, в том числе в части необходимой квалифицированной рабочей силы, как места приложения труда. И эту задачу, и проработку "дорожной карты" по конкретной территории, вплоть до ее реализации, способны решить специалисты с имеющимся положительным и успешным опытом в стране. Например, в Екатеринбурге сложившиеся промышленные территории должны являться резервом не для жилищного строительства, а для высокотехнологичного производства, нуждающегося в городской урбанизированной среде."

Одна из зон будущей жилой застройки – выведенные из эксплуатации промплощадки Свердловского инструментального завода

Осторожный подход к проблеме промзон, судя по всему, характерен не только для Генплана-2045. Например, в Генеральном плане Екатеринбурга 2004 года также было решено оставить в неприкосновенности ключевые индустриальные территории. Об этом рассказала "Уралинформбюро" один из разработчиков документа, инженер-градостроитель Надежда Лыжина.

"Генплан разрабатывался совместно со Стратегическим планом развития города, в котором большой раздел был посвящен промышленному комплексу. Были очень громкие дискуссии на предмет, сколько нужно промышленных площадок для города, какие именно районы перспективны для этих целей, а какие подлежат изменению. Решили сохранить промзоны, имеющие перспективное местоположение с точки зрения транспорта и экологии. Большую их часть сформировали для логистики, потому что знали: за этим направлением будущее. Также оставили промзоны там, где невозможно жилищное строительство, например, в зоне подлета аэропорта Кольцово. Зоны путей железнодорожного транспорта тоже сохранили. А вот промплощадки в центральной части города были рассмотрены для размещения жилых и общественных территорий", - вспоминает она.

Впрочем, у стратагемы "убрать промплощадки из центра за городскую черту" есть и уязвимые места, уверена Гульнара Родионова: "Если мы хотим развивать в Екатеринбурге высокотехнологичный сектор, нужно помнить, что ему нужна городская среда. Специалисты высокого уровня, которые обычно создают такие "иннополисы", предпочтут жить в центре города, где театры и прочие современные услуги, а не на окраине".

Развилка реновации

Следует отметить, что это далеко не полный список подводных камней, на которые можно напороться, приступая к "переосмыслению" промзон. Так, чтобы получить промышленный участок "под развитие", нужно сначала договориться с его собственником. Просто "взять и изъять" для муниципальных нужд не выйдет, остается выкуп, причем за очень большие деньги. Например, одна из площадок "исторического" ВИЗа, которая в проекте Генплана-2045 обозначена как "общественно-деловая зона", находится в частной собственности и только кадастровая стоимость - 166,9 миллионов рублей, не говоря о рыночной.

На сегодня более-менее успешный опыт освоения промтерриторий имеется только в Москве, где в 2020 году была принята программа комплексного развития бывших промзон и неэффективно используемых территорий. Задача программы – превратить "зоны отчуждения" в точки притяжения. В 2 тысячи гектаров бывших промтерриторий планируется инвестировать 7 триллионов рублей!

Но это – Москва, там такие средства найдутся! Общая площадь новостроек составит 35 миллионов квадратных метров, из которых 10 миллионов займет жилая зона, остальное пространство отдадут под общественно-деловые, социальные и высокотехнологичные экологичные производства.

Один из удачных примеров "переосмысления" промзоны в Екатеринбурге – бизнес-парк "Деловой квартал" на Сибирском тракте

"В Москве этот процесс начался раньше, чем в других городах и даже уже прошел активную фазу, - рассказал "Уралинформбюро" директор Центра региональной политики РАНХиГС, директор АНО "Институт реформирования общественных финансов" Владимир Климанов. - Крупнейшие предприятия из индустриального прошлого Москвы были закрыты либо выведены за пределы города, и сейчас на месте промплощдок жилые кварталы и кварталы деловой активности. Но я знаю, что в Екатеринбурге этот процесс тоже "имеет место быть" достаточно давно, просто идет с некоторым "лагом" по сравнению с Москвой".

"В ближайшие 5-7 лет строительство новых промышленных объектов будет связано преимущественно с размещением новых высокотехнологичных производств с целью импортозамещения, - отмечает директор Института экономики УрО РАН Юрия Лаврикова. - Наиболее актуальными станут готовые производственные площадки (индустриальные парки с современной инженерной инфраструктурой) для размещения на них высокотехнологичных производств – электроника, медтехника, медпрепараты, электрооборудование и среднее машиностроение. А действующие промышленные предприятия в сегменте тяжелого машиностроения преимущественно будут использовать имеющиеся незагруженные мощности и площад".

По мнению Лавриковой, основным инвестором в новые производственные площадки будет, конечно, частный бизнес, однако государство должно помочь в части развития прилегающей инфраструктуры, в том числе дорог и объектов энергетики. Еще одним бонусом для привлечения предпринимателей могут стать готовые производственные площадки для потенциальных резидентов. Их лучше всего создавать с помощью механизмов частно-государственного партнерства. Важным подспорьем в реализации таких проектов может стать промышленная ипотека для приобретения новых производственных площадок.

"Промобъект должен быть расположен вблизи сырьевой базы, с которой он работает, привязан к другим объектам внутри глобальной технологической цепочки и при этом дистанцироваться от жилья и объектов соцкультбыта, т. е. должна быть обеспечена так называемая санитарная зона, - напомнил директор Института строительства и архитектуры УрФУ Никита Фомин. - Некоторые производства, например, металлургическое, в рамках технопарка реализовать сложно, но вполне возможно организовать экспериментальное производство, какие-то лаборатории".

Евгений СУСОРОВ