Льготная ипотека на "вторичку": банкам радость, рынку – стресс?

Прогнозы экспертов "Уралинформбюро".

В начале ноября вице-премьер Марат Хуснуллин не исключил введения льготной ипотеки на покупку вторичного жилья. Более того, пообещал убедить правительство России в нужности этой меры. Идея не нова: в декабре 2020 года с аналогичной инициативой выступила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко, однако за прошедшие два года "воз" с места так и не сдвинулся.

Сегодня ставки ипотеки на "вторичку" варьируются в зависимости от банка от 8,4% до 13,4%. Их снижение до "льготного" уровня (7%) могло бы активизировать продажи в этом сегменте рынка, но насколько озвученный Хуснуллиным план реализуем в нынешних экономических условиях (учитывая, что судьба льготной ипотеки на новостройки в наступающем году под большим вопросом)? Не приведет ли реализация этого плана к формированию "пузыря" и оттоку покупателей с рынка новостроек? С этими вопросами корреспондент "Уралинформбюро" обратился к экспертам рынка недвижимости и банковской сферы Екатеринбурга.

Ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков, комментируя инициативу, предостерег от шаблонных решений для вторичного рынка "на уровне всей страны".

"В отличие от сектора новостроек, сегмент вторичного рынка функционирует и развивается в рыночных условиях, в этом его сила и устойчивость. Но рынки и города в нашей большой стране слишком разные, а федеральные программы поддержки кредитования не имеют опции "тонкой настройки стимулов", - напомнил он. - Вторичный рынок, в отличие от сектора новостроек, зажат рамками существующего жилого фонда, здесь нет возможности влиять на предложение, только на спрос. Неуклюжие попытки искусственно стимулировать спрос могут привести к быстрому искажению рыночного баланса".

Директор Института стратегического планирования и финансового анализа УрГЭУ-СИНХ Максим Марамыгин в беседе с "Уралинформбюро" не исключил, что льготная ипотека на "вторичку" может привести к оттоку покупателей с рынка новостроек, однако "пузыря", скорее всего, не случится, поскольку нет критичного "перегрева" рынка.

По его мнению, предложение Хуснуллина может иметь два ключевых мотива: успокоить население, понизив "градус напряженности" среди потенциальных заемщиков, и оживить деятельность банковской сферы, "сжавшейся" в 2022 году из-за внутренних и внешних факторов.

"Выгоду крупных застройщиков вижу только в возможности быстрее пристроить "старое" жилье, берущееся в зачет покупки нового, – считает эксперт. – А федеральный бюджет уже три года управляется во многом в ручном режиме с учетом не рыночных, а иных приоритетов, в том числе и социальных. При таком подходе можно быстро перебрасывать средства между статьями бюджета, а в случае необходимости "просить" бизнес поучаствовать в госпроектах".

Версию о том, что банковская сфера может быть если не заказчиком, то как минимум одним из интересантов льготной ипотеки на "вторичку", косвенно подтвердил зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин.

"Для банков введение льготной ипотеки на вторичное жилье это расширение ассортимента услуг, расширение бизнеса, - отметил он. - С точки зрения строителей льготная ипотека на вторичном рынке тоже имеет смысл, ведь большинство из них принимают в оплату вторичное жилье, а потом его же надо продавать".

По словам Болотина, льготная ипотека, появившись как рыночный инструмент в 2015 году, изначально была нацелена на поддержание строительной отрасли в условиях резкого торможения экономики, угрозы остановки жилищного строительства и, как следствие, смежных отраслей, которым стройка "дает работу".

"Безусловно, это была очень эффективная мера поддержки для экономики страны, но и недостатки стали проявляться сразу. Основной - сильно вырос спрос на первичное жилье, а с ним и цена, а вот на вторичное жилье спрос упал, и цена также упала, - напомнил собеседник агентства. - Многие покупатели первичного жилья, чтобы приобрести его, должны продать существующее жилье, а оно при запуске льготной ипотеки на новые квартиры существенно подешевело. Из-за этого многие отложили покупку квартир в новостройках. Именно поэтому мы еще в 2016 году предлагали запустить льготную ипотеку на вторичном рынке, если не для всех, то для определенных категорий граждан. Простое снижение ставки на вторичном рынке для всех категорий покупателей не имеет смысла, льготу надо предоставлять адресно и на определенных территориях".

Представитель Уральского банковского союза воздержался от прогнозов на тему, как льготная ипотека на вторичное жилье повлияет на спрос и объемы кредитования в сегменте новостроек. При этом бюджет вполне способен "выдержать" две льготные ипотеки сразу, а риск "пузыря" минимален, уверен Евгений Болотин.

"Вопрос ведь в объеме средств, можно убрать из льготной ипотеки на "первичку", условно говоря, миллиард рублей, и оправить его на "вторичку". И посмотреть, какой будет эффект, после чего или увеличить финансирование, или сократить. К "пузырю" в данный момент это тоже не приведет: население перешло к сберегательной модели поведения, вряд ли все кинутся покупать вторичное жилье".

Оптимистично расценивает перспективы льготной ипотеки на вторичное жилье и генеральный директор ГК "Северная казна" Татьяна Деменок. По ее мнению, шансы запустить ее довольно велики.

"Во-первых, сегодня начинает развиваться тема комплексного развития территорий, связанная с отселением в определенные сроки. Застройщику необходимо отселить и снести дома – а их может быть и десять, и двадцать на одной площадке — чтобы начать новое строительство. А для того, чтобы качественно улучшить жилищные условия граждан в отселяемых домах и квартирах, застройщик будет считать затраты на отселение, чтобы вписаться в экономику своего проекта. Следовательно, ему понадобится убедить гражданина взять кредит для приобретения наилучшего варианта жилья. Обычный ипотечный кредит никто в такой ситуации брать не будет. А льготная ипотечная программа на вторичном рынке как раз будет помогать решать вопросы для развития первичного рынка", - уверена собеседница агентства.

Еще один важный фактор, который может сработать на успех "вторичной" ипотеки – так называемый трейд-ин, когда продается вторичное жилье и на вырученные деньги покупается квартира в строящемся доме. По словам Татьяны Деменок, по этой схеме сегодня осуществляется от 30 до 40% сделок на первичном рынке.

"В последнее время застройщики почувствовали "пробуксовки" на рынке трейд-ин, а льготная ипотека на вторичке как раз активизирует эти процессы, - уверена эксперт. - Кроме того, многие банки, которые не входят в число активных игроков на рынке новостроек, сегодня испытывают серьезный отток клиентов, поскольку ставки на вторичном рынке не так привлекательны, как год назад. И они с радостью воспримут новый проект с льготными ставками. Возможно, будут предлагать клиентам коробочный продукт, в который будут "зашиты" дополнительные услуги банка с соответствующими финансовыми надбавками".

Подготовил Евгений СУСОРОВ