Застройщик в "заЕКАДье"

Нет смысла без рынка.

Екатеринбург входит в пятерку городов России с самыми внушительными объемами стройки. Согласно данным telegram-канала Reburg, сейчас в мегаполисе в стадии строительства свыше 3,3 миллиона квадратных метров жилья. А что на строительном рынке муниципалитетов Среднего Урала?

Как сообщается на сайте ЦИАН, из 255 предложений по новостройкам, сданным в период с 2018 по 2022 год либо находящимся в высокой степени готовности, только 47 расположены за пределами ЕКАД. 13 проектов в Верхней Пышме (рекорд среди городов Свердловской области), 9 в Первоуральске, 4 в Нижнем Тагиле, по три жилкомплекса – в Ревде, Арамиле, Заречном, Каменске-Уральском и Верхнем Дуброво.

Отметились сдачей нового жилья в указанный период также Тавда, Березовский, Лесной, Дегтярск, Косулино, Сысерть и Среднеуральск. Однако в массе своей новостройки в перечисленных муниципалитетах – среднеэтажные, высотные дома строят (кроме Екатеринбурга, разумеется) только в Первоуральске и Верхней Пышме.

Новостройки на улице Александра Козицына в Верхней Пышме. Фото: "Яндекс. Панорамы"

Практически все города-лидеры жилищного строительства являются крупными промышленными центрами с немаленьким населением и высоким уровнем зарплат. А значит, риск не продать новостройку у девелопера минимальный. А вот "зайти" в менее богатые города, например, Нижние Серги, Туринск, Серов, Красноуфимск, Красноуральск – считай, пропало.

"Вообще не вижу, честно говоря, таких сценариев, – признался в беседе с "Уралинформбюро" директор Института экономики и управления Уральского федерального университета Дмитрий Толмачев. –Сейчас ситуация и на крупных рынках недвижимости непонятна, каким там малые города? Ни один нормальный девелопер не будет сейчас в них заходить, если не будет серьезной программы государственной поддержки. Нужно чтобы определился какой-то горизонт планирования, а в условиях неопределенности никто долгосрочных планов выстраивать не будет, потому что это риски".

Локализация новостроек Екатеринбурга и городов-спутников в середине сентября 2022 года. Карта: портал INGRAFICON

Пессимистичный прогноз разделяют далеко не все эксперты. Так, по мнению ведущего аналитика Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, в небольших городах Среднего Урала вполне могут появляться девелоперские проекты, но "соразмерные" потребностям локального рынка.

"Один дом в 3-5 этажей для малого города – это вполне посильная задача, и запрос на качественное улучшение условий проживания во многих городах существует, – считает он. – Вопрос в масштабах проекта и наличии местного застройщика, потому что девелоперам из Екатеринбурга проект в 2–3 тысячи "квадратов" будет неинтересен. К сожалению, в данный момент профессиональных девелоперов, которые готовы реализовывать такие проекты, на местном уровне мало либо вообще нет. Кроме того, неизвестно, готовы ли банки финансировать таких застройщиков".

Сами девелоперы пока воздерживаются от категоричных прогнозов по участию в застройке малых городов. Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников утверждает, что строительный бизнес Екатеринбурга давно вышел за пределы ЕКАД.

"В контексте девелопмента вообще некорректно говорить о неких ближайших перспективах – у нас отрасль с очень длинными циклами планирования. Тем не менее, я могу отметить, что проникновение массового строительства в те города и населенные пункты, которые обладают экономическим потенциалом, способны хотя бы удерживать население, а лучше еще как-то его наращивать – объективно идет по всей стране. Сказать точно, когда дойдет очередь до Красноуральска или Красноуфимска, я не возьмусь, это процесс, во-первых, развивающийся, во-вторых, к сожалению, небыстрый. И в-третьих, зависящий от встречного движения и бизнеса, и самих территорий, которые зачастую должны доказывать свою экономическую состоятельность", – подчеркивает он.

Теоретически одним из драйверов процесса может быть программа расселения граждан из аварийного жилья. Как сообщили "Уралинформбюро" в пресс-службе регионального минстроя, на данный момент она выполнена на 40%, из аварийных домов, признанных таковыми до 2017 года, переселено 12 600 человек, до конца текущего года цифра увеличится на 1 800 человек.

"В Свердловской области для переселенцев строится 11 многоквартирных домов. Из них два в Полевском и Верхней Синячихе уже введены в эксплуатацию. Продолжается строительство домов в Асбесте, Кушве, Волчанске, Карпинске, Красноуральске, Краснотурьинске, Новой Ляле, Туринске и Тугулыме. Большая часть из них будет сдана до конца года", – заверили в минстрое.

Судя по диаграмме, в 2022 году квартиры в новостройках для отселенцев из аварийного жилья в городах Свердловской области приобретаются значительно реже. Диаграмма: портал "Реформа ЖКХ"

Если в период строительного бума в Екатеринбурге и Верхней Пышме население стало расти, то в большинстве муниципалитетов региона, где жилфонд в массе своей устаревший, наблюдается отрицательная динамика. Проще говоря, жители оттуда потихоньку бегут.

"В городах "рангом" поменьше, чем, к примеру, Верхняя Пышма, Каменск-Уральский или Асбест, у жителей доходы невысокие, и любые проекты строительства жилья там будут нерентабельны. Но сейчас стали развиваться технологии строительства небольших, современных и вполне комфортабельных домов для сельской местности, – отмечает директор Института экономики УрО РАН Юрия Лаврикова. – Думаю, диверсификация должна идти именно в этом направлении. Экономика проектов ИЖС более "подъемна" и для сельской местности, и для небольших городских поселений. Кроме того, предотвратить отток населения с таких территорий поможет наличие большого количества школ. Это может стать "точкой стягивания" для молодых семей с детьми".

Евгений СУСОРОВ