Ипотека-2022: ставки взлетят, аренда придет на смену?

Новогодние гадания от экспертов "Уралинформбюро".

На днях Центробанк России в седьмой раз за 2021 год поднял ключевую ставку, причем сразу на 100 базисных пунктов. Таким образом, с января ставка выросла практически вдвое. При этом средневзвешенная ставка ипотеки, которая, как известно, "привязана" к ключевой, в течение года если и росла, то "в пределах статистической погрешности". Согласно данным Уральской палаты недвижимости, в марте 2021 года этот показатель составлял 7,23%, а к октябрю вырос лишь до 7,7%.

"Ставки по ипотеке на фоне решений ЦБ уже не смогут оставаться такими же в 2022 году", - осторожно прогнозирует ведущий аналитик УПН Михаил Хорьков в своем блоге Reburg. "В следующем году ставки могут вырасти до 10–10,2%", - категорично заявляет в интервью РБК глава ДОМ.РФ Виталий Мутко.

Как вероятный рост ипотечной ставки скажется на строительном ценнике и продажах застройщиков? Не увеличится ли вместе со ставкой просроченная задолженность ипотечных заемщиков, реальные доходы которых падают? С этими вопросами "Уралинформбюро" обратилось к ведущим экспертам жилищного и строительного рынка Екатеринбурга.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:

Фото: Facebook

- В следующем году будет сложнее привлекать покупателей жилья в силу того, что рост ставок по ипотеке для вторичного рынка будет уже более заметным. Сложившиеся условия располагают к "замедлению" на рынке жилья и ипотеки. Мы ждем, что объемы продаж в 2022-м будут ниже уровня 2021 года, но не радикально. Почему не радикально? Потому что политика государства и рынок жилья сегодня - единое целое. Ипотека давно перестала быть экономическим индикатором, превратившись в инструмент социальной политики государства. Оно просто так не может взять и бросить этот рынок, сказать "дальше сами плывите". Скорее всего, будут искать какой-то компромиссный вариант с продлением поддержки ипотечного рынка. Может, он будет связан с отдельными сегментами или отдельными группами покупателей, а может быть, он будет привязан в большей степени к региональным рынкам, региональным проектам.

При этом в сценарий с двукратным падением темпов роста ипотеки пока слабо верится: рынок жилья и ипотеки достаточно инертный, здесь резкие движения если и бывают, то очень редко.

Вице-президент российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Андрей Бриль:

- Ипотечную ставку никто "искусственно" не держит на низком уровне. Вопрос в другом: нужны ли банкам новые ипотечные кредиты? Сформированная база доходности по ипотечным кредитам, похоже, вполне устраивает банкиров. А "сумасшедшие" триллионы прибыли банковского сектора — их ведь не "ветром надуло", это результат в первую очередь эскроу-счетов и того, что весь денежный поток от стройки попал наконец-то в банки. Они благодаря эскроу-счетам сегодня фактически получили пассив с нулевой стоимостью в виде объемов строительного рынка и разнообразные возможности зарабатывать на этих пассивах.

Ипотечная ставка, думаю, все же будет расти, а вот ценам пока больше расти некуда, потому что покупателей на такие высокие цены нет. И подняло их не ипотечное кредитование, тем более не льготная ипотека, составляющая небольшой сегмент ипотечного рынка. На рост цен влияют совсем другие факторы, в том числе уже упомянутые эскроу-счета, дважды проведенная (в 2014-15 и 2020 годах) девальвация рубля и снижение депозитных ставок в банках.

Генеральный директор ГК "Центр недвижимости "Северная казна", вице-президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок:

Фото: архив Татьяны Деменок

- В настоящее время и в среднесрочной перспективе в наиболее экономически выгодном положении находятся банки. Однако и для них наступают сложные времена. Увеличение ключевой ставки отразится на ставке по потребительским кредитам, которые придется брать гражданам для покупки жилья без отделки, либо для покупки мебели в новые квартиры.

Ставки по ипотечным кредитам на прежнем уровне вряд ли останутся, они будут скорректированы в сторону повышения. Возможно, "льготная" ипотека для определенных групп населения и регионов сохранится на прежнем уровне.

Цена квадратного метра строящихся жилых домов продолжит рост, но более умеренный, чем в этом году. А вот двукратное снижение объемов выдачи ипотеки в 2022 году вряд ли случится. Вопрос доступности жилья относится не только к строительному комплексу, но и к социально-экономическому блоку и тем направлениям, которые обеспечивают рост доходов населения, поэтому государство не допустит снижение темпов строительства и срыв реализации национальных проектов.

Поэтому можно с уверенностью констатировать, что совокупный объем выданных ипотечных кредитов в 2022 году останется на прежнем уровне или скорректируется в сторону снижения на 3-5%. А вот объемы вновь возводимых объектов, возможно, достигнут или "перешагнут" планку в 100 миллионов квадратных метров в год.

Заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик "РСГ-Академическое" Павел Петриченко:

Фото: akademicheskiy.org

- Повышение Центробанком ключевой ставки с большой долей вероятности повлечет за собой изменение условий кредитования коммерческими банками.

Развитие строительного сектора на текущем этапе определяется несколькими ключевыми факторами. На рынок жилья продолжает оказывать влияние изменение модели финансирования. Переход на эскроу-счета сильно ударил по средним и небольшим строительным компаниям, для которых кредиты в рамках проектного финансирования стали заметно дороже. Из-за ограничений, связанных с пандемией, отрасль продолжает ощущать влияние недостатка рабочей силы. Рост цен на стройматериалы и комплектующие привел к резкому увеличению себестоимости строительства. Под влиянием этих обстоятельств объем предложения на рынке снижается, формируется дефицит. Дефицит качественного предложения и продолжающийся рост цен на стройматериалы стимулируют рост цен. Инфляционные ожидания, изменение ипотечных ставок (и ожидание этих изменений) также оказывают давление на цены.

Учитывая текущую экономическую ситуацию, предположу, что цены на жилье продолжат расти, а объем качественного предложения снижаться. И это будет происходить вне зависимости от ставок ипотеки. Поэтому покупатели, которые "здесь и сейчас" решают вопрос улучшения жилищных условий, находятся в выигрыше – как с точки зрения ассортимента и возможности выбора качественного жилья, так и его стоимости.

- Не приведет ли падение реальных доходов россиян, взявших ипотеку, к росту просроченной кредитной задолженности?

Михаил Хорьков:

- Непогашенная задолженность по ипотеке, возможно, и начнет расти, но пока "стартовая точка" для такого сценария находится на очень низкой отметке. Понятно, что у нас ипотечный бум случился относительно недавно, полтора-два года назад, и на фоне высокого спроса на новые кредиты проблемы отдельных заемщиков пока не видны. Через 2-3 года, возможно, мы увидим какие-то заметные изменения, но пока рынок справляется. Да и ипотечный заемщик традиционно отличается высоким уровнем ответственности и исправно платит по кредитам, даже когда сталкивается с трудностями, например, теряет работу, или ему снижают зарплату.

Андрей Бриль:

- У этих людей есть очень простая альтернатива: если они перестанут выплачивать ипотеку, у них отберут квартиры. Я думаю, что на это пойдет очень незначительное число людей, получивших ипотечные кредиты. Они будут что-то придумывать, искать возможности, но платить.

Татьяна Деменок:

- Аналитики ЦБ РФ отмечают, что, несмотря на рост доли рискованной ипотеки в выдачах банков, общее кредитное качество ипотечного портфеля остается высоким. По состоянию на 1 октября 2021 года, доля ипотечных кредитов в РФ с просрочкой свыше 90 дней составила всего 0,9%, что является минимальным значением за все время наблюдений. Задолженность по жилищным кредитам на 1 ноября в целом по России составила 11,4 триллиона рублей, увеличившись по сравнению с аналогичной датой годом ранее на 25%. Общий уровень долговой нагрузки на население РФ в середине этого года вырос на 8% (в годовой динамике), составив 35% от совокупного дохода семьи.

- А не вызовет ли гипотетический рост ипотечной ставки смещение потребительского спроса в сторону аренды жилья? Ведь у арендатора шире пространство для маневра: если квадратный метр вдруг подорожает, он просто переедет из дорогой съемной квартиры в более дешевую….

Михаил Хорьков:

- До последнего времени ситуация неопределенности и рост инфляции подталкивали многих потенциальных заемщиков к решению о покупке квартир. Отсутствие четких ориентиров в будущем, вроде бы, должно привести к тому, что покупатель станет более "рациональным". Но по факту многие продолжают жилье покупать, а не брать внаем, причем покупать сейчас, по текущим ставкам. Никто ведь не знает, что будет с ипотекой через 2-3 года! Так что пока движения "в направлении аренды" нет. А в будущем… посмотрим. Может, поменяется ситуация на рынке, восприятие рынка заемщиками, появится больше людей, которые отложат ипотечную сделку "на завтра" и сделают выбор в пользу аренды.

Андрей Бриль:

- Безусловно, спрос перемещаться в аренду будет и должен, потому что это самый разумный выход. Сегодня единственное, что может обеспечить населению доступное жилье — это социальная аренда. Другое дело, что арендного предложения на рынке крайне не достаточно. Государство его не строит, а частным инвесторам его строить не дает, потому что не дотирует кредитные ставки для застройщиков и арендные ставки для социально незащищенных групп населения.

Татьяна Деменок:

- Те группы населения, которые не смогут обслуживать ипотечные кредиты, возможно, будут перенаправлены в сторону наиболее дешевых и малометражных квартир или в сторону арендного жилья. Рынок недвижимости приближается к своему наполнению и перераспределению на более устойчивые сегменты, классы и типы. Более четкую картину будем наблюдать в 2023- 2025 годах.

Подготовил Евгений СУСОРОВ