Проблема–2030: пустые новостройки по бешеным ценам?

В Екатеринбурге обсудили будущее рынка жилья.

Российским городам в перспективе до 2030 года грозит перенасыщение рынка недвижимости малогабаритным некачественным жильем по ценам, неподъемным для рядового потребителя. Такой тревожный сценарий был озвучен на полях общероссийского форума "Города России-2030" участниками секции "Жилье-2030. Как переформатировать рынок к новым запросам". Впрочем, эксперты из Екатеринбурга уверены, что масштабы бедствия в данном случае сильно преувеличены.

"Дефицит жилья – миф!"

Делать прогнозы в такой нестабильной отрасли, как стройиндустрия, всегда рискованно, особенно во время пандемии коронавируса, последствия которой, по мнению футуролога Кирилла Игнатьева, будут проявляться в экономике даже в 2030 году. Но нынешняя гонка за квадратными метрами может сыграть с рынком злую шутку, уверены представители профессионального сообщества.

"Вся наша история проходит под лозунгом "В России дефицит жилья, мы отстаем от развитых стран в жилищной обеспеченности. При этом обеспеченность россиян квартирами сегодня составляет 473 квартиры на 1 000 человек. По этому показателю мы обогнали Польшу, Словакию, Чехию, Израиль, Англию, Ирландию, даже США", – отметил в ходе дискуссии эксперт по территориальному планированию Союза архитекторов России Александр Антонов.

Кадр из видеопрезентации

По его мнению, дефицит жилья — миф, который "старательно культивирует стройкомплекс". Бесконтрольное наращивание объемов строительства уже сегодня привело к росту пустующего жилищного фонда, который составлял в 2020 году 13,5 миллиона квартир (без учета апартаментов), или 20% всего жилфонда в регионах РФ. Одна из причин феномена - большое количество домовладельцев, имеющих в собственности больше одной квартиры (в одной живут, другую сдают в аренду).

Дальнейшее развитие ситуации в том же русле чревато для рынка неприятностями, считает эксперт. На фоне растущей убыли населения строить большие квартиры станет невыгодно, и их метраж к 2030 году может сократиться, а количество, наоборот, вырасти. К этому моменту объем фонда пустующей жилплощади может достигнуть 28 миллионов квартир (треть всего жилфонда).

Чтобы избежать такого сценария, Александр Антонов призвал незамедлительно отказаться от практики долевого строительства ("она производит только "человейники"), отнять у застройщиков функцию заказчика строительства и передать ее реальным собственниками (ТСЖ или кооперативам жильцов), прекратить КРТ "и прочее нагнетание цен в угоду строительному лобби".

Даешь дома для бедных арендаторов

Тревоги эксперта Союза архитекторов разделяет вице-президент Международной академии архитектуры Андрей Боков. По его мнению, наращивание объемов сдачи "первички" не решает главную проблему рынка: дефицит качественного и доступного жилья для малоимущих слоев населения.

"Мы сегодня строим чрезвычайно дорогое в строительстве и эксплуатации жилье, на основе технологий, которые в мире уже не используются. Мы последняя страна на Земле с относительно обеспеченным и образованным населением, которая до сих пор не решила проблемы жилья для малоимущих и бедных. Огромное число людей живут в плохих условиях на малом количестве квадратных метров. Люди не хотят жить в таких плохих домах, но индустрии производства современной жилищной среды у нас нет. И нужно понять, как им помочь, а это должна быть принципиально иная индустрия строительства, иная система владения жильем", - считает Боков.

В качестве оптимального варианта решения проблемы эксперт предложил акцент на развитии арендного и социально-арендного жилья. По его мнению, государство должно стимулировать застройщиков для работы в этом сегменте.

Доля "однушек" и "малометражек" на уральском рынке жилья превысила 50%

Насколько реальны озвученные риски и целесообразны предложенные меры для городов Свердловской области и, прежде всего, Екатеринбурга? Не вызовут ли они дополнительных проблем для местной стройиндустрии? С этим вопросом "Уралинформбюро" обратилось к известным экспертам в сфере рынка недвижимости и жилищного строительства: аналитику Уральской палаты недвижимости Михаилу Хорькову и вице-президенту "Корпорации "Маяк" Марине Сухановской.

Михаил Хорьков: "Радикальные меры на рынке жилья опасны"

– Очевидно, что коллеги сознательно обостряют дискуссию, предлагая такие экстренные варианты решения хронических болезней рынка жилья. Все понимают, что никакого запрета на долевое строительство не будет. Очевидно также, что государство не свернет программу КРТ. И очень легко предлагать такие решения, понимая, что они нереализуемы.

Я готов согласиться с тезисом, что в будущем, возможно, часть квартир будет не востребована из-за смещения структуры спроса в ту или иную сторону. Я согласен, что надо расширять спектр социального жилья и создавать стимулы для развития арендного жилья — с этим спорить бессмысленно.

Но любой запрет и любые радикальные изменения на рынке жилья очень опасны, потому что это отрасль инертная, там изменения происходят медленно. Мы не можем волевым решением изменить рынок с 2022 года, даже если захотим. Но, понимая определенную проблематику, мы можем аккуратно корректировать рынок жилья, постепенно разворачивая его в ту или иную сторону. И любые претензии к существующей практике надо формулировать в форме предложений по корректировке.

Ветхие двухэтажки - кандидаты на попадание в проекты КРТ

Например, если мы считаем, что при реализации проектов КРТ у нас радикально повышается плотность на какой-то территории или эта территория не готова к развитию, надо такие проекты переносить на другие участки либо снижать при КРТ плотность застройки. Но если мы снижаем плотность, мы снижаем и инвестиционную привлекательность территории, а значит, надо привлекать к финансированию этого проекта бюджетные средства.

Здесь есть огромный простор для дискуссии, как сделать так, чтобы новое строительство было естественным процессом обновления городской ткани. Возможно, КРТ не всегда должно быть связано с полным сносом всех строений ради новой стройки с чистого листа. Может быть, этот процесс надо разворачивать в сторону реконструкции, обновления и более тонкой работы со сложившейся застройкой.

Марина Сухановская: "Цены диктует потребитель!"

– По поводу риска роста пустующих квартир: такой тенденции я не вижу, наоборот, в крупных городах сейчас дефицит жилищного фонда, и весь имеющийся спрос не удовлетворен. А если речь идет о средних, малых, депрессивных территориях, то там ничего особенно и не строится, спрос небольшой и в основном на низкомаржинальные либо жилые стройки с отрицательной маржинальностью, которые субсидируются государством.

Но даже если новое жилье будет какое-то время пустовать, не вижу здесь проблемы. Если жилья слишком много, это в любом случае хорошо для потребителей. Застройщики будут снижать свою маржу и, соответственно, цены, и большее количество потребителей, ранее не имевших возможности купить жилье и улучшить свои жилищные условия, теперь смогут это сделать.

Снижение среднего метража квартир уже идет, особенно в Москве. Эту сферу опять же регулирует динамика спроса и предложения. Не нужно "стричь всех под одну гребенку" - покупатель покупателю рознь. У семейных людей одни потребности, у одиноких — другие. Кому-то и 40 квадратных метров вполне хватит для комфортной жизни.

Предложение отказаться от практики долевого строительства и передать функции заказчика ТСЖ или кооперативам мне не кажется разумным. Закон 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство, был принят, а затем и усовершенствован как раз для того, чтобы строительством жилья занимались профессионалы.

ТСЖ и кооперативы показали себя абсолютно неэффективными в этой сфере. Мы до сих пор разгребаем "наследие" некомпетентных, не всегда чистых на руку людей, которые эти структуры возглавляли. Наследие в виде огромного количества обманутых граждан, которые полжизни тратят на то, чтобы вернуть свои вложения из рук недобросовестных застройщиков. Корпорация "Маяк" ранее расселила в свои дома 470 таких семей (имеется в виду ЖК "Рощинский", построенный для обманутых дольщиков компании "Новый Град". - Прим. ред.), причем первой среди застройщиков Екатеринбурга. А учредитель нашей компании Владимир Коньков, будучи депутатом областного Заксобрания, разработал инициативу по работе с обманутыми дольщиками для Свердловской области, и эта инициатива показала себя самой эффективной в России.

Какой-либо связи между проектами комплексного развития территорий и "нагнетанием застройщиком цены" я тоже не вижу. КРТ создает новую комфортную среду, включая жилье и социальную, инженерную, дорожную инфраструктуру, позволяет минимизировать "маятниковый эффект" (когда люди работают в одном районе, а живут в другом, "спальном"), создает градостроительную разнородность в границах одного квартала, реализует современные веяния в благоустройстве — я имею в виду места для велодорожек, разноуровневое озеленение. А "нагнетать цену" комплексное развитие территорий не может, потому что спрос диктует предложение, а цены диктуют потребители. Если они откажутся покупать у застройщика жилье по "сверхрыночным" ценам, такое жилье будет простаивать, а застройщик — терпеть убытки.

Нужно ли строить качественное и доступное жилье для малоимущих? С этим трудно спорить. Такое жилье нужно, но это должно быть жилье для соцнайма, которое строится либо на госсубсидии, либо с участием госсубсидий. В Европе, например, дома для малоимущих строятся именно по такой схеме: либо на субсидии, либо застройщик освобождается от платы за подключение, либо получает участок для такого проекта без торгов. А если инвестор покупает участок на аукционе по рыночной цене, платит "полным рублем" за новые сети, подключение, обслуживание банковского кредита (а таково условие проектного финансирования) — то уж позвольте ему самому выбирать ценовую нишу, в которой он будет строить.

Подготовил Евгений СУСОРОВ