Малышевская "цыганочка" в Екатеринбурге

Что ждать от Заводовского-Погребинского?

"Реновация" Цыганского поселка, огромного частного анклава в Юго-Западном микрорайоне Екатеринбурга, может затянуться на годы из-за "выкупных" споров и вызвать дефицит мест для детсадовцев и школяров. Речь идет о проекте, разработанном архитектурным бюро "Оса" по заказу компании "Малышева-73". Он был представлен в ноябре на рассмотрение Градсовета.

Без опыта с амбициями

Торговцы-девелоперы Заводовский-Погребинский планируют застроить гигантский квартал в границах улиц Амундсена-Шаумяна-Волгоградской-Чкалова многоэтажками разной высотности (от 6 до 24 этажей). И вроде бы нет ничего плохого в том, что Цыганский поселок (там с 90-х стоят дома цыганских баронов) приобретет цивилизованный вид и утратит дурную славу "наркоточки".

Эти земли в 2017 году были определены новыми Правилами землепользования и застройки Екатеринбурга как зона комплексного устойчивого развития. Ключевое слово тут – "комплексное".

Директор "Малышева-73" Игорь Заводовский (в центре) на Екатерининской ассамблее-2019. Фото: Анастасия Ершова

"Восьмой район" Екатеринбурга – Академический продуманно и пошагово много лет осваивается Группой компаний "КОРТРОС". Вскладчину с бюджетом девелопер строит там квартальные дороги, детские сады, школы, медицинские объекты. Этот пример КОТ получил заслуженную высокую оценку на федеральном и международном уровне.

Что построили Заводовский-Погребинский? Уродливые ТРЦ "Гринвич" и "Пассаж". Опыта КОТ у них нет. Потому неудивительно, что "цыганский" проект не понравился ни архитекторам, ни чиновникам мэрии. Так, главный градостроитель института "УралНИИпроект" Григорий Мазаев в беседе с "Уралинформбюро" заявил, что план "малышевцев" по преобразованию Цыганского поселка "совершенно не годится, так как абсолютно неправильно сделан".

"В маленьких квартальчиках планируется возводить многоэтажное жилье, при этом сохранена планировочная структура малоэтажной застройки. Такого не бывает: если меняется тип застройки, то и планировочная система тоже должна быть пересмотрена. Кроме того, там совершенно хаотичное размещение домов разной этажности, не подчиненное какой-либо четкой композиции", - считает именитый архитектор.

А вице-мэр Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Алексей Бирюлин упрекнул проектировщиков в том, что они не "прорисовали" в проекте даже "встроенно-пристроенные" детские сады.

Сегодня Цыганский поселок наполовину состоит таких вот помпезных "хором". Общее число домов в поселке зашкаливает за полтысячи. Скриншот: Яндекс.Панорамы

При этом Юго-Западный микрорайон уже сегодня находится в "красной зоне" по нехватке детсадовских мест! В этом можно убедиться, открыв так называемую "тепловую карту" на сайте мэрии. Дефицит - свыше 1 500 мест с тенденцией ухудшения.

По школам прогнозы более спокойные. Но это с учетом нынешних, довольно скромных показателей населенности Цыганского поселка. При реновации квартала многоэтажками количество школяров вырастет в разы. Проект "Малышева-73" вроде бы предусматривает возведение двух школ, но… на втором этапе строительства.

На "тепловой карте" мэрии Екатеринбурга Цыганский поселок помечен как зона дефицита детсадовских мест. А до 2025 года там планируют построить всего одно дошкольное учреждение. Скриншот: екатеринбург.рф.

А на первом этапе жильцам новостроек, скорее всего, придется ориентироваться на лицей 109 на улице Волгоградской – и без того перегруженный учениками. То есть можно ждать коллапс с десятком классов в параллели?

"При развитии таких территории обязательно следует предусмотреть место под социальные объекты. Они должны закладываться в градостроительные документы, которые утверждаются властями. Иначе возникнет очень серьезная проблема: те, кто заселятся в первый дом, рассчитывая, что через пять лет здесь будет школа, могут прождать ее в два раза дольше", - заявил "Уралинформбюро" ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Согласно проекту Генплана-2035, до 2025 года в Цыганском поселке предполагается застроить лишь его северную часть (красные прямоугольники без штриховки). Схема: екатеринбург.рф.

Рубль гони, девелопер!

В Цыганском поселке насчитывается около 500 частных домов разной степени ухоженности - от полудеревенских развалюх до помпезных двухэтажных коттеджей из красного кирпича. Их нужно выкупить у собственников, причем вместе с участками, как того теперь требует федеральное законодательство. Оценим каждый объект в скромные 4 миллиона рублей. Даже тогда выкупная сумма "на круг" получится 2 миллиарда рублей.

"Трудность, с которой может столкнуться девелопер на этой территории – медленная скорость освоения, - прогнозирует Хорьков. - При выкупе такого рода участков должен быть соблюден баланс между запросами продавца и возможностями покупателя. Его поиск происходит долго и медленно. И нередко получается, что одно "пятно" выкуплено, а вокруг него лепятся частные дома, с владельцами которых не удается договориться. Очень тяжело прогнозировать скорость развития этой территории".

Именно поэтому районы, подобные Цыганскому поселку, осваиваются коллективно. За примером далеко ходить не нужно, он под боком. Треугольник улиц Фурманова-Шаумяна-Московской "обрабатывает" компания "Брусника", угол Московской-Циолковского – "Атлас-Девелопмент" и "Атомстройкомплекс", квартал улиц Расковой-Печатников-Волгоградской-Московской – фирма "Земельный ресурс", контролируемая Илдаром Губаевым (владелец ТРЦ "Фан-Фан").

Именно эта компания в 2018 году заявлялась на освоение еще одного "цыганского" квартала - в треугольнике улиц Расковой-Московской-Шаумяна. Тогда на публичных слушаниях местные жители опасались, что их участки купят по заниженной цене, а квартал после строительства высоток "захлопнется" в автомобильных пробках. Вместо "Земельного ресурса" эту территорию будет осваивать "Малышева-73".

Один из примеров "коллективной" застройки разных частей Цыганского поселка - новостройки "Южных кварталов". Фото: сайт компании "Брусника"

В прошлом году мэрия Екатеринбурга, с которой Заводовский-Погребинский много лет живут душа в душу, разрешила разработать проект планировки и межевания квартала Амундсена-Шаумяна-Волгоградской-Чкалова фирме "Регион-Инвест" - законной "дочке" "малышевцев". Судя по всему, проект "умер в зародыше", поскольку о нем нет никакой информации.

"Уралинформбюро" обратилось к архитекторам "Осы" с просьбой рассказать о наработках в Цыганском поселке - те вежливо отказались. Мол, не имеем права, обращайтесь к застройщику. Запрос редакции на имя Игоря Заводовского остался без ответа.

Евгений СУСОРОВ