Квадратура неликвида
Изменит "первичку"?
"План Путина" по росту объемов ввода жилья до 120 миллионов "квадратов" к 2024 году практически невыполним. А если застройщики его каким-то чудом выполнят, рынок недвижимости может обвалиться.
Прогноз прозвучал на Форуме городского и регионального развития в Перми из уст генерального директора фонда "Институт экономики города", известного урбаниста Александра Пузанова. "Там заложен скрытый месседж: такого показателя можно достичь, если кардинально изменить систему функционирования отрасли. Потому что, если не дай Бог, достигнем этих показателей в существующих экономических условиях, либо рынок жилья обвалим, либо усугубим существующие пропорции в пространственном развитии городов", - уверен он.
Давно не секрет: предложение на российском рынке существенно превышает имеющийся спрос. "В Екатеринбурге вполне можем сдавать больше миллиона квадратных метров в год, - заявил "Уралинформбюро" аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. - Но чтобы выполнить заявленные президентом показатели, Екатеринбургу нужно выходить на 1,4-1,6 миллиона квадратных метров. Это цифры, которые уже невозможно подкрепить спросом со стороны покупателей".
Экспертам рынка недвижимости, как известно, свойственна страсть к преувеличениям. Помнится, несколько месяцев назад они прогнозировали падение объемов жилищного строительства и рост цен на новостройки после перехода отрасли на проектное финансирование. Однако пророчество до сих пор не сбылось.
В начале октября Центробанк РФ опубликовал аналитическую записку, согласно которой к 2025 году спрос на "первичку" (и без того нестабильный), упадет еще больше. Среди возможных причин указываются грядущий демографический спад, слабая покупательная способность населения, недостаточное развитие ипотеки (в конце 2018 года лишь 12% домохозяйств России использовала ипотечные кредиты для приобретения жилья).
При этом, если верить выкладкам Центробанка, уровень обеспеченности россиян жильем сегодня ниже, чем в большинстве стран Восточной Европы, а по результатам опроса ВЦИОМ, 39% населения России нуждаются в улучшении жилищных условий, еще 16% - в приобретении собственного жилья. Что спасет и даст развитие рынку недвижимости?
Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:
Фото: страница Михаила Хорькова в Facebook.
- Если упростить, можно разделить наши города на три группы: молодые, где очень много молодежи, в том числе за счет миграционного притока (Тюмень, Томск, Иркутск); есть города зрелые (Пермь, Екатеринбург, Новосибирск), где баланс спроса смещается в сторону людей в возрасте 30, 45, 50 лет. А есть города стареющие, где рынку жилья нужна модель на оптимизацию жилищных условий - там очень много семей, где дети выросли и уехали, а их родителям осталась большая квартира.
Вообще весь наш опыт развития рынка в предыдущие 15 лет был сформирован спросом со стороны поколения 80-х годов, которые покупали свою первую квартиру, достаточно легко соглашались на переезд в новые районы, чаще на окраине города, и не задумывались об инфраструктурных диспропорциях. Поэтому наши рынки пошли по пути формирования вот таких не до конца комфортных районов, без социальной инфраструктуры и транспортных решений.
Но сейчас им на смену приходит поколение 90-х, которого в объеме в разы меньше, и, соответственно, оно уже не может заместить прежний спрос, а основным игроком остаются все те же люди, рожденные в 80-е годы. Но у них уже следующий этап, они улучшают жилищные условия, и их требования к качеству жилья, инфраструктуры и городской среды гораздо выше.
А у нас очень узкое типовое разнообразие жилья, очень узкий ценовой разброс, а, значит, в основном жилье строится одинаковое. Нам надо повышать качественное разнообразие! Если мы пойдем по пути простого увеличения объемов, мы построим много если не плохого, то очень простого типового жилья и этим заложим вполне прогнозируемую "бомбу" под будущий спрос на рынке жилья.
Гендиректор фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов:
Фото: страница Института экономики города в Facebook.
- Михаил говорил про "восьмидесятников", которые хотят улучшить жилищные условия. Это действительно та группа, для которой надо строить. Но они проявят спрос, только если на рынке появится принципиально новый жилищный продукт. И тогда они въедут в более качественные и более просторные квартиры, и у нас запустится процесс жилищной фильтрации, когда в освободившиеся квартиры въедут те, кому нужны меньшие площади. И нам не надо будет плодить малогабаритные квартиры, потому что они уже есть [на "вторичке"].
Пока же мы в существующей линейке продуктов пытаемся "вычерпать" группы населения с низкими доходами, которые предпочитают покупать маленькие квартиры. И застройщики нам говорят: "А что вы хотите, это спрос такой!" Но это уже похоже на анекдот: квартирки 12 или 20 квадратных метров! Необходимо расширение линейки первичных продуктов, как с точки зрения физических параметров и форматов, так и с точки зрения форм владения.
Научный сотрудник Высшей школы экономики Денис Иванов:
Фото: страница Дениса Иванова в Facebook.
- Сегодня в крупных городах существует довольно широкий слой населения, который арендует квартиры на "сером" рынке, где нет социальных гарантий по содержанию договора аренды. Во многих странах мира аренда жилья – взаимные обязательства лендлорда и арендодателя. А в России арендаторы даже не могут голосовать на местных выборах, имеют проблемы при допуске к услугам образования и здравоохранения.
По этой причине было бы целесообразно рассмотреть систему легализации рынка арендного жилья. Может быть, следует подумать над созданием доходных домов, где жильцам будет предоставляться система социальных гарантий. А для малоимущих слоев населения предусмотреть частичное субсидирование аренды из бюджета.
Евгений СУСОРОВ.
"Уралинформбюро" выражает благодарность Михаилу Хорькову за предоставленные видеоматериалы с Форума городского и регионального развития.