Закон о "долевке": Свинья-копилка или Пятачок с ружьем?

Посмотрим внимательно.

Пожалуй, самой "толстой" свиньей, подложенной законодателями в уходящей году под экономику России, стали изменения в закон "Об участии в долевом строительстве". Разные эксперты видят ее по-своему. Одни считают свиньей-копилкой: мол, денежки дольщиков будут собираться на специальные эскроу-счета, что обезопасит граждан от мошенничества со стороны застройщиков. Другие - свиньей в апельсинах (которая, согласно поговорке, так же не разбирается в цитрусовых, как депутаты в тонкостях домостроения). Третьи – Пятачком, палящим по долевой стройке из ружья в надежде спасти ее от "пчел" банкротства, заморозки и уголовных дел. Причем с тем же результатом, что и в оригинальной сказке.

Одной рукой гладим, другой — стрижем

Как ранее сообщало "Уралинформбюро", новый закон фактически прекращает долевое строительство в России. К 2021 году на смену "долевке" придет банковское кредитование жилищного строительства. Кроме того, в 2018 году был принят закон, вводящий более жесткие требования в отношении застройщиков, специализирующихся в этой сфере: иметь опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов не менее 3 лет, построить не менее 10 тысяч "квадратов" жилья, платить по 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ) в компенсационный фонд.

Логика законодателей проста: чем больше на строительном рынке суровых ограничений, тем меньше лазеек для недобросовестных застройщиков. По последним данным Минстроя России, в регионах насчитывается почти 2 000 долевых долгостроев.

А согласно исследованию, проведенному летом 2018 года членами одного из комитетов Совета Федерации, число обманутых граждан, годами ожидающих обещанное (и оплаченное) жилье, зашкаливает за 122 тысячи человек. По мнению сенаторов, новые жесткие условия строительства эту армию не сократят, зато приведут к дестабилизации строительного рынка, непреднамеренному банкротству малых и средних застройщиков, уменьшению объемов строительства крупными девелоперскими компаниями и, как следствие, росту стоимости жилья.

Неудивительно, что уже во второй половине уходящего года законодатели ринулись "править" закон с очевидным намерением превратить его в Конституцию США. Причем одной рукой как бы смягчая его свирепость (право дольщиков расторгать договор с застройщиком-банкротом без суда, а застройщиков – работать по старым правилам при комплексном освоении территорий, депутатский контроль за ростом цен на жилье, возможность низких кредитных ставок для добросовестных долевых застройщиков), а другой – еще больше ужесточая правила игры. Свежий пример: недавно внесенный в Госдуму законопроект о переводе на эскроу-счета с 1 июля 2019 года вообще всех застройщиков, а не только работающих с ДДУ.

Рынок спасут "большие заделы"?

Последняя новелла изрядно напугала даже тех участников рынка, что до последнего старались "держать хорошую мину при плохой игре". Масла в огонь подлил Рождественский форум Гильдии управляющих и девелоперов, состоявшийся в Екатеринбурге. Присутствовавшие на нем СМИ вложили в уста спикеров зловещую цифру "20%": якобы настолько могут вырасти цены на "долевое" жилье, если инициатива думцев, что называется, "прокатит".

"Армия" обманутых дольщиков в регионах России куда больше, чем думают чиновники

Однако вице-президент Российский гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль, принимавший участие в работе форума, опроверг эту информацию. "Эту цифру озвучили еще два года назад представители Минстроя РФ на конференции Сбербанка РФ, — пояснил он. — Сегодня возможное повышение цен (из-за внесенных летом 2018 года изменений в закон о долевом строительстве, здесь и далее – прим. ред.) прогнозирует большинство девелоперов и независимых экспертов, но называть конкретные размеры — значит, гадать на кофейной гуще".

Комментируя в беседе с "Уралинформбюро" возможные последствия "долевого" закона для строительной отрасли, Бриль лаконично заметил: "Они (внесенные в закон изменения) уже создали проблемы, но мы – люди дисциплинированные, будем выполнять. Никаких особых "свиней" этот закон строительной отрасли не подложит. Любое радикальное изменение технологий и правил работы на рынке требует переходного периода. Прогнозировать что-либо сейчас очень трудно. Цены, безусловно, вырастут, но качество стройки вряд ли ухудшится. Девелоперы в этом году заложили большие "заделы", и снижения объемов сдачи объектов в наступающем году быть не должно".

Кстати, на рынке недвижимости Екатеринбурга цены уже поползли вверх — правда, пока "в пределах банковской погрешности". Как ранее сообщало "Уралинформбюро" со ссылкой на данные Уральской палаты недвижимости, с начала 2018 года средний ценник на "вторичку" поднялся на 4,3%, а в сегменте новостроек — на 4,5%. Пока что рынок реагирует на этот скачок ураганным ростом продаж новостроек - на 25% за год по данным ноября. В Москве этот показатель еще выше: он составляет 56%.

Помянем "мелких": им не выжить

А какие прогнозы делают на наступающий год сами застройщики? Насколько реальны для них озвученные выше риски?

Генеральный директор "ЛСР. Недвижимость – Урал" Владимир Крицкий:

Фото предоставлено пресс-службой "ЛСР. Недвижимость – Урал"

— Строительство – пожалуй, единственная сфера, в которой так часто происходят столь значимые изменения. Только мы подстраиваемся под одни нововведения в законодательстве, как объявляют о следующих. Увеличение уставного капитала, создание компенсационных фондов, проектные декларации на сотни страниц, условие "один застройщик – одно разрешение на строительство" – все это потихоньку вытесняет с рынка мелких игроков. "Группа ЛСР" - крупная компания с огромным опытом, штатом и финансовыми ресурсами, и, разумеется, мы сможем подстроиться под любые правила игры, а вот более мелкие застройщики – вряд ли. Они не смогут доказать банкам свою финансовую состоятельность. Ведь сейчас главный вопрос в том, кому из банков и на каких условиях правительство разрешит работать с целевыми счетами и как изменится из-за этого стоимость квартир. Чтобы оставить цены на готовое жилье на нынешнем уровне, стоимость банковских средств для застройщика должна быть минимальна. Во всем мире проектное финансирование, ипотека – это дешевые "длинные" деньги. Но в стройке есть много разных факторов, и какой из них может внезапно повлечь за собой удорожание, предсказать нельзя.

Также хотелось бы отметить, что привлечение только целевых кредитов недостаточно для эффективной деятельности девелоперов. Невозможность использования иных источников финансирования, которые могут быть дешевле целевых кредитов, повлечет увеличение стоимости строительства для застройщика, и, как следствие, удорожание недвижимости. А ведь 80% населения приобретает жилье в ипотеку на последние сбережения!

Генеральный директор ГК "Синара-Девелопмент" Тимур Уфимцев:

— Ситуация "туманная" в части перспектив. Сегодня на рынке мощный, но нездоровый ажиотаж приобретения жилья. Однако макроэкономических причин для такого ажиотажа нет. Население думает, что "долевка - всё", ожидает повышения ставки Центробанка и, соответственно, процентов по ипотеке.

Куда качнется ситуация, сложно сказать. Наверное, до июля "веселым темпом" еще проживем, а что будет, когда перейдем на эскроу-счета – такой прогноз сейчас вряд ли кто-то даст. Цена на жилье, безусловно, вырастет по нескольким причинам: во-первых, с рынка уйдет часть игроков, а значит, уменьшится конкуренция. Во-вторых, введение эскроу-счетов увеличит себестоимость строительства от 5 до 6%. Эту цифру застройщики будут пытаться переложить на плечи потребителя.

Сейчас все застройщики "нашпиговались" разрешениями (на строительство – прим. ред.), которые повытаскивали из дальнего ящика стола, и на этом багаже, думаю, года полтора-два проедем, а затем продукт может начать "портиться". Никто ведь не знает, что будет востребовано покупателями через 2-3 года. Поэтому нынешнее получение разрешений – не более чем мера хеджирования. Рынок наверняка внесет в эти планы свои коррективы. Но очень хочется попросить законодателей: дайте нам хоть год-два пожить спокойно.

Вице-президент Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников:

Фото: екатеринбург.рф

— Я берусь сказать, что переход на эскроу-счета не окажет влияния ни на объемы ввода, ни на основы деятельности застройщиков. Я хорошо помню, как 10 лет назад при переходе на долевку было много сомнений. Говорили даже, что никто из нас долевое участие не переживет. Мы его, однако, пережили. Екатеринбург на 90% застраивают компании вполне состоявшиеся и готовые к банковскому сопровождению (модель проектного финансирования долевого строительства – прим. ред.), обладающие хорошей кредитной историей и достаточной компетенцией, чтобы соответствовать новым требованиям.

Единственный серьезный вызов — рост ставки по ипотеке. Если мы опять "выскочим" к двузначным ставкам или перескочим эту планку, это может стать для отрасли серьезным испытанием. Что до возможного роста цены — она будет расти настолько, насколько позволит покупательская способность населения.

Закон себя изжил. Надежда — на рост зарплат

Валерий Ананьев, генеральный директор НП "Управление строительства "Атомстройкомплекс":

— Я не раз говорил, что 214-ФЗ изначально был сделан плохо – он ограничивал только добросовестных застройщиков, и никак не защищал от мошенников. Поэтому, сколько бы его не улучшали, в итоге он все равно себя изжил. Будем надеяться, что по новым правилам не будет обманутых дольщиков, обманутых банков или еще кого-нибудь обманутого. Да, мы получили неизбежное зло: повышение себестоимости строительства. Если раньше застройщики работали напрямую с покупателями, то теперь – через банки, и банковская маржа в размере 5-7% закладывается в стоимость жилья.

Плюсом накладывается НДС – и вот мы получаем удорожание квадратных метров. Понятно, что в этом нет ничего хорошего – часть людей окажется отрезанной от возможности приобретать жилье. Что делать? Надеяться, что будет развиваться ипотека, будет развиваться экономика, будут расти зарплаты, и деньги на покупку квартир у горожан все-таки будут. А все остальное – необходимость нарастить объемы строительства, справиться с эскроу-счетами – нас, застройщиков, не пугает. Строительный комплекс Екатеринбурга справится с любыми задачами – главное, чтобы ему не мешали, в том числе и новыми законами, а людям дали бы возможность зарабатывать. Что касается ухода с рынка мелких строительных компаний – рынок все отрегулирует. В любом случае, останутся только те, кто в состоянии работать по новым правилам.

Президент Уральской палаты недвижимости Ирина Зырянова:

Фото: екатеринбург.рф

— Для потребителей самое главное – доступность ипотеки, когда процент невысокий, когда ты можешь платить его, а не 15-16%, как было совсем недавно. И очень хочется, чтобы мы не потеряли в качестве новостроек. Ведь мы только-только начали получать на рынке недвижимости проекты европейского уровня, да еще и не по заоблачной стоимости!

И еще один момент, который, кстати, тревожит многих застройщиков: как бы поправки в закон не дали обратного эффекта, как бы застройщики не начали покидать свои площадки. В таком случае и замороженных строек, и обманутых дольщиков станет не меньше, как планировали разработчики поправок в закон, а, наоборот, больше.

Подготовил Евгений СУСОРОВ