Российским сенаторам показали изъяны закона о "долевке"

В отчете о реалиях рынка.

Застройщикам "долевки" нужно давать тюремный срок за нецелевое использование средств граждан и одновременно снизить банковские проценты по "проектному финансированию". Новым же инвесторам, желающим завершить проблемный объект, стоит представлять федеральные земли без торгов. Такие смелые предложения содержатся в отчете "Тенденции развития строительной отрасли в рамках действующего законодательства Российской Федерации о долевом строительстве", составленном членами комитета Совета Федерации ФС РФ по регламенту и организации парламентской деятельности. С текстом документа ознакомился корреспондент "Уралинформбюро".

Самый больной вопрос, внесенный авторами отчета в повестку дня, касается ситуации в долевом строительстве и существующих законодательных мер по ее разрешению. Члены комитета отметили, что официальные отчеты о количестве проблемных объектов и обманутых дольщиков часто не совпадают с реальным положением дел.

Так, Минстрой РФ приводит данные о 836 долевых недостроях в 66 субъектах федерации и о 39 тысячах пострадавших гражданах (по состоянию на январь 2018 года). Однако у авторов исследования другие данные. Они указывают, что что количество проблемных объектов превышает 900 в 71 субъекте федерации, а число обманутых дольщиков зашкаливает за 122 тысячи человек.

Государство меж тем строит радужные планы по достройке "брошенок": до 2022 года планируется ввести в строй 774 проблемных объекта, а по 62 выплатить гражданам компенсации за не полученное по вине недобросовестных застройщиков жилье (завершить эти объекты не представляется возможным).

В качестве гарантии для реализации этих планов государство предлагает новый закон о долевом строительстве, вступивший в силу в июле 2018 года. Однако, по мнению экспертов Совета Федерации, в этом документе имеются серьезные "дыры", способные создать массу проблем и застройщикам, и банкам, и бюджету.

Как ранее сообщало "Уралинформбюро", новый закон фактически прекращает долевое строительство в России. К 2020 году на смену "долевке" придет банковское кредитование жилищного строительства. Кроме того, с 1 июля 2018 года вступают в силу новые, более жесткие требования в отношении застройщиков, специализирующихся в этой сфере.

В частности, компании будут обязаны иметь опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов не менее 3 лет, построить не менее 10 тысяч "квадратов" жилья, не иметь обязательств по кредитам (за исключением целевых кредитов на строительство). Также строителям придется платить по 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия в компенсационный фонд.

По мнению авторов отчета, эти жесткие условия неизбежно приведут к дестабилизации строительного рынка, непреднамеренному банкротству малых и средних застройщиков, уменьшению объемов строительства крупными девелоперскими компаниями и, как следствие, росту стоимости жилья, массовому сокращению работников стройкомплекса, уменьшению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. В итоге все это аукнется срывом реализации государственных и муниципальных жилищных программ, убеждены эксперты.

Больше всего вопросов у членов комитета возникло к новому правилу "один застройщик-одно разрешение". Это положение, считают они, поставит крест на комплексных проектах жилищного строительства.

Стоит, однако, заметить, что в июне 2018 года законодатель смягчил этот пункт, разрешив при комплексном развитии территорий строить по нескольким разрешениям. Однако по-прежнему остается открытым вопрос: какое конкретно юридическое лицо может строить на такой территории объекты инфраструктуры (эти работы, как правило, выполняются сторонними подрядными организациями), и как для финансирования таких объектов смогут использоваться средства участников долевого строительства, привлеченные иными юридическими лицами.

Смущает экспертов и пункт, запрещающий застройщику тратить на оплату услуг банка, труда строителей, услуг управляющей компании, рекламу, "коммуналку" и аренду участка не более 10% от проектной стоимости строительства. Для компаний, реализующих проекты за свой счет, это требование является невыполнимым: ведь, согласно утвержденным нормативам по ценообразованию, только фонд оплаты труда составляет около 20% стоимости стройки.

Также новый закон допускает в долевому строительству лишь тех застройщиков, которые имеют за плечами не менее 10 тысяч построенных квадратных метров жилья. Для крупного застройщика это не проблема, однако если он специализируется на многоквартирных домах малой площади, востребованных в небольших муниципалитетах — заветная "десятка" может не набраться, а сама компания вынуждена будет уйти с долевого рынка, что приведет в итоге к его монополизации и, как следствие, к массовой практике ценовых сговоров между "китами" стройиндустрии.

Еще один нюанс, пугающий застройщиков, связан с законодательной невозможностью достраивать проблемные объекты через масштабные инвестиционные проекты. При этом в ряде регионов уже приняты местные законы, разрешающие подобную модель. По мнению авторов отчета, этот прецедент следует закрепить и на федеральном уровне.

Наконец, следует смягчить и "банковскую" составляющую вопроса, уверены авторы документа. Существующий порядок проектного финансирования (на которое к 2020 году планируется перевести всю отрасль жилищного строительства) предполагает кредитование застройщиков банками по ставкам от 12 до 15% годовых.

При среднем сроке строительства в 2 года это приведет к переплате банку от 24 до 30% величины строительных затрат и к удорожанию самого конечного продукта. Чтобы избежать такого сценария, эксперты Совета Федерации советуют снизить ставку проектного финансирования строительных работ до 6% годовых, ипотечные ставки — до 8% и ниже, а для обманутых дольщиков, чьи дома своевременно не введены в эксплуатацию, предусмотреть ипотечные "каникулы".

А для этого придется наполнить банковскую сферу соответствующей ликвидностью в размере не менее 2 триллионов рублей — одновременно снизив ключевую ставку ЦБ РФ (которая, в свою очередь, связана с уровнем инфляции в стране).

Еще один важный вопрос, который следует решить для ускорения сдачи проблемных объектов — земельный. Авторы документа полагают, что новые застройщики, решившие спасти "замороженную" предшественником стройку, имеют право на получение компенсационных участков из фонда федеральных, региональных и муниципальных земель — причем если речь идет об аренде, то без торгов.

Правда, эксперты отмечают, что эта мера может вызвать и негативный эффект - приведет к сокращению доходов областного и местных бюджетов. Чтобы этого избежать, следует "присмотреться" к земельным участкам, находящимся в ведении федерации — например, находящихся в распоряжении Минобороны России. Из них впоследствии может быть создан фонд компенсационных земель.

При этом ряд положений в законе — в том числе в Уголовном кодексе и КоАП РФ — должны быть ужесточены, считают эксперты Совета Федерации. В частности, следует ввести обязательную государственную регистрацию для договоров, заключаемых жилищно-строительными кооперативами (на которые, как известно, действие закона о долевом строительстве пока не распространяется).

Сами же счета для ЖСК должны оформляться в уполномоченных банках, которые будут контролировать расход денежных средств пайщиков. В случае же банкротства ЖСК права застройщика (равно как и сам незавершенный объект строительства) должны перейти к пайщикам.

Для этого следует внести соответствующие поправки уже в Жилкодекс РФ. А Уголовный кодекс дополнить статьей об уголовной ответственности застройщика за нецелевое использование денежных средств граждан. При этом сумма, мошенничество с которой считается "деянием, совершенным в крупном размере", должна снизиться с нынешних 3 миллионов до 500 тысяч рублей.

А чтобы у застройщика не было соблазна использовать средства дольщиков не по назначению, эксперты рекомендуют запретить застройщику вообще привлекать средства граждан до момента, пока дом не будет готов хотя бы на 40%, и обязать его иметь специальную лицензию на право привлечения денег дольщиков.

Подготовил Евгений СУСОРОВ