Скальпель новостроек нацелен на метастазы трущоб

Готовы ли застройщики Екатеринбурга к этой "операции"?

Летом прошлого года власти Екатеринбурга анонсировали на ИННОПРОМе очень любопытный документ - Стратегию пространственного развития уральской столицы. Она, в частности, де-факто останавливает рост города вширь и переносит градостроительный акцент на освоение уже застроенных территорий. Проще говоря, на снос отживших свое построек советского периода и возведение на их руинах современного высотного жилья.

До полного сноса хрущевок — 400 с лишним лет

Нет, разумеется, реновация по-московски Екатеринбургу еще долго не будет грозить. По причине настолько банальной, что и озвучивать лишний раз неловко: денег нет. И не только на снос давно исчерпавших свой ресурс "хрущевок", но и на расселение их обитателей.

Ежегодно из карманов жильцов утекают миллионы рублей на ремонт "хрущевок" - срок жизни которых давно истек...

Простая арифметика: по данным Уральской палаты недвижимости, панельные дома "хрущевского" типа составляют в структуре жилого фонда Екатеринбурга порядка 14%. Условно говоря, в них живут около 50 тысяч семей.

Если вспомнить, что в 2017 году муниципальные власти планировали отселить из ветхого и аварийного жилья всего 115 семей — получится, что при аналогичных темпах освобождения "хрущевок" потребуется 400 с лишним лет.

Только их жизнь планировалась более короткой – на время по дороге к коммунизму. И "точка невозврата" для "хрущевок" может наступить в любой момент. Минувшей зимой глава "Атомстройкомплекса" Валерий Ананьев прямым текстом предупредил: "Они могут начать сыпаться, как карточные домики, очень скоро, потому что арматура там неизбежно ржавеет".

С этой точкой зрения солидарен и ректор УрГАХУ Сергей Постников, который в беседе с "Уралинформбюро" назвал нынешнее состояние хрущевок реальной угрозой для жизни и здоровья горожан.

При этом оба они сходятся в том, что для сноса "хрущевок" нужна федеральная программа, а до этого необходимо разобраться с бараками, которые, словно раковые метастазы, опутали практически все исторические районы уральской столицы.

"Наследие войны" ждет федеральных денег

Деревянные бараки появились на карте города в годы Великой Отечественной войны — когда на Урал хлынули сотни тысячи эвакуированных. Их нужно было где-то срочно селить. Времени строить нормальное жилье не было, а деревянные "времянки" возводились быстро.

Этот дом уже отселен. Но в сотнях других его "братьев-близнецов" до сих пор живут люди.

И, как оказалось — на века. По сей день пейзаж Эльмаша, Уралмаша, Химмаша, Вторчермета, Сортировки, старого ВИЗа и Завокзального района "украшают" эти уродливые свидетели военного лихолетья.

После войны денег на масштабное жилищное строительство в госбюджете не было, а население Свердловска (во многом за счет эвакуированных, решивших остаться жить на Урале) увеличилось к 1956 году почти на 300 тысяч человек. Чтобы хоть как-то решить проблему, власти в конце 50-х годов запустили проект "Самстрой". Заводы выделяли средства на строительство неказистых, но дешевых двухэтажных "халуп", а рабочие своими руками их возводили. Качество — соответствующее, зато гарантированная крыша над головой. Эпицентрами "самстроя" стали районы Уралмаш, Эльмаш, Втузгородок, Пионерский поселок.

Согласно муниципальной программе "Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования "город Екатеринбург", до 2022 года предполагается отселить и снести 79 отживших свое трущоб. На реализацию программы планируется потратить почти 1,8 миллиарда рублей — в том числе на выкуп аварийного жилья у собственников и строительство либо приобретение новых жилых помещений для отселяемых горожан.

Из этого числа 32 строения — деревянные бараки на Химмаше и в отдаленных территориях: Компрессорном, Северке, Рудном, Истоке, Шабровском, Широкой Речке. Но встречаются подобные раритеты и в центре города.

Планы по сносу кирпичных двухэтажек поскромнее: всего 10 адресов до 2022 года, в основном на Эльмаше и Уралмаше. Как заявил вице-мэр Екатеринбурга по ЖКХ Владимир Гейко, полная ликвидация ветхого и аварийного жилья в уральской столице возможна только при наличии федерального софинансирования, и в ближайшие 12 лет решить эту задачу невозможно.

Чем дальше от центра, тем "живучее" бараки

"Обновление старых территорий — не локальная проблема Екатеринбурга, она актуальна для всех городов России, — уверен аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. — Понятно, что застройщику дешевле, быстрее и проще строить жилье на участках, свободных от обременения. И чаще всего девелоперы идут по пути наименьшего сопротивления. В конце концов, задача частных компаний — зарабатывать деньги, а не решать социальные либо градостроительные вопросы. И если государство или муниципалитет не задали бизнесу жесткие рамки в этом вопросе, он выбирает пути наиболее эффективного вложения средств".

Этот барак стоит на Юго-Западе - районе дорогом и престижном. Ждет застройщика, который его когда-нибудь отселит.

По мнению Хорькова, при освоении застроенных территорий застройщик сталкивается с целым рядом рисков, прежде всего финансовых. Чаще всего он отказывается от реализации такого проекта, если на предложенном участке нет инженерных сетей. Кроме того, сроки реализации такого проекта (а значит, и расходы на него) очень сложно спрогнозировать.

"Взгляды сторон на стоимость выкупаемых участков далеко не всегда совпадают, — подчеркивает собеседник агентства. — Но предположим, застройщик сумел договориться с собственниками по цене. Во-первых, эта цена в любом случае скажется на себестоимости строительства. Во-вторых, выкупил он этот участков сегодня, а сдаст дом и начнет продавать в нем квартиры только через два года. Сколько будет стоить земля через два года? Никто не знает. Поэтому, даже соглашаясь строить новое жилье на месте старого, компании стараются выбирать более дорогие районы, например, центр и прилегающие к нему территории".

Стройку "съедают" три "С": сети, согласования и суды.

Проблему с сетями при развитии застроенных территорий подтверждают и сами застройщики. Как пояснил в беседе с "Уралинформбюро" начальник технического отдела "Группы ЛСР" на Урале Иван Кудрявцев, часто бывает так, что этих сетей на участке вообще нет — водопровода, канализации, отопления.

"Поэтому необходимо строительство сетей. Их протяженность может варьироваться от несколько сотен метров до нескольких километров, в зависимости от местоположения этих бараков", — пояснил он.

И уж вовсе головная боль для застройщиков — отселение "барачных" жителей. По словам представителя "Группы ЛСР" на Урале, процедура эта очень сложная и многоступенчатая. Сначала застройщик обязан предоставить в муниципалитет объем квадратных метров нового жилья аналогичный тому, что необходимо снести. После этого муниципальные службы должны признать дом аварийным и произвести отселение.

"Но люди часто не желают выезжать из аварийного жилья, требуют от застройщика квартиру по площади значительно большую, чем у них была. Поэтому сроки отселения затягиваются из-за судебных тяжб — увеличивая, соответственно, срок реализации проекта, что может повлиять на его экономический результат. Кроме того, в бараках прописано множество людей, в том числе детей, инвалидов, сирот – это, в свою очередь, сильно замедляет процесс. При этом застройщик обязан разработать проекты планировки и межевания, утвердить их, составить проектную документацию, провести ее через экспертизу, отселить граждан — и лишь затем он получит разрешение на строительство. В итоге между подписанием договора о развитии застроенных территорий и началом реализации нового строительства в среднем проходит около полутора лет", — констатирует Иван Кудрявцев.

Но и это не полный список подводных камней, с которыми сталкиваются застройщики при работе с бывшими "барачными" территориями. Последние по времени изменения в федеральный закон 214-ФЗ обязывают застройщика иметь только одно разрешение на строительство. И если договор о развитии застроенной территории заключался на одного застройщика, а потом участок пришлось по ряду причин оформлять на другого — возникает серьезная юридическая коллизия. "Схема правового регулирования и оформления земли в таких случаях пока не ясна, присутствует некая правовая неопределённость (в вопросе "как переоформлять землю" — прим. ред.)", — сетуют представители ЛСР.

В этой ситуации представители строительных компаний возлагают надежды на развитие механизмов частно-государственного партнерства, при котором соблюдается строгий принцип разделения обязанностей. Например, компания возводит жилье для "отселенцев", а подводку к этому жилью коммуникаций, строительство социальной инфраструктуры и благоустройство должен оплачивать бюджет. Такой вариант, в частности, озвучивал Валерий Ананьев.

"Чтобы развивать такие территории, нужно создавать проектные решения, учитывающие баланс интересов жителей, экономические возможности сторон, планы муниципалитета, в том числе по строительству инфраструктуры. А застройщик в эти проекты должен заходить в качестве соинвестора", — считает член градсовета Екатеринбурга, руководитель проектного бюро "ИнФорм" Тимур Абдуллаев.

По мнению архитектора, практика взаимодействия сторон при застройке таких территорий в России пока недостаточно отработана. А вот за рубежом процесс построен по другой схеме: там сначала разрабатывается девелоперский проект, в котором четко прописано, где на участке следует строить жилье, где социальные объекты, скверы и торговые центры. И уже затем на разные части проекта приглашаются разные инвесторы. Таким образом, бремя расходов берет на себя целая команда участников — при активном участии муниципалитета.

Новые технологии отрабатываются в "Цыганском поселке"

Тем не менее в Екатеринбурге процесс реновации ранее застроенных территорий пусть медленно, но все же движется. Сегодня в границах мегаполиса в разной степени готовности насчитывается свыше 130 новых жилых комплексов, большая часть которых строится на руинах ветхого жилья.

Такое "смешение эпох" давно стало привычной картиной для Екатеринбурга.

Только в 2017 году администрация Екатеринбурга опубликовала порядка 15 постановлений об изъятии земельных участков под жилыми домами для муниципальных нужд. Читай — под новое строительство.

Его планировалось развернуть на улицах Московской (от Хасановской до бульвара Денисова-Уральского), Репина (по соседству с "Екатеринбург Ареной" и Спецавтобазой), Энергостроителей, Мельникова, Гагарина, Челюскинцев, Рябиновой, Авангардной, Торфорезов, Кировградской, Начдива Васильева и Заводской. Сколько времени пройдет между изъятием участка, сносом "развалюхи" и началом активной фазы строительства — сказать сложно.

На месте частного сектора на Московской (часть знаменитого Цыганского поселка) уже вырос ЖК "Московский квартал" от компании "Земельный ресурс". Тот же застройщик в перспективе собирается снести частные дома и возвести на их месте жилые многоэтажки в треугольнике улиц Московской-Амундсена-Расковой.

Как оказалось, местные жители не в восторге от планов по превращению "царства наркобаронов" в "царство высоток". Они опасаются, что высотный жилой массив перегородит движение между центром и Юго-Западом, так как в нем не предусмотрены сквозные транспортные проезды.

Совсем иная картина взаимоотношений застройщика и жителей наблюдается на соседнем участке. Компания "Брусника", заявившая в прошлом году проект реновации большой части Цыганского поселка, сделала ставку на пошаговое освоение участка, рассчитанное до 2030 года.

На протяжении этого срока застройщик собирается постепенно выкупать землю у жителей частного сектора в квадрате улиц Шаумяна-Московской-Фурманова-Чкалова-Обувщиков, чтобы без спешки строить на освободившемся месте большой район с зелеными скверами и пешеходными бульварами.

Корреспондент "Уралинформбюро" связался с представителями компании и выяснил, что у "Брусники" за последние годы накопился большой опыт работы с расселением жителей в разных городах России. Например, если дом признан аварийным, то расселение проходит через договор о развитии территории: администрация города отдает застройщику участок земли, а он взамен решает проблему с расселением людей.

Зачастую в таких домах живут по договорам соцнайма граждане, не владеющие правом собственности. Их расселяют в соответствии с 89-й статьей ЖК РФ, согласно которой наниматель жилья должен при отселении получить в современной комфортабельной новостройке квартиру не меньшего метража и с не меньшим количеством комнат, чем в определенном к сносу доме.

А по факту люди часто получают дополнительные "метры". "Брусника" таким образом расселяла территории под проекты микрорайона "Шишимская Горка", квартала "Новаторов", жилого комплекса "Каменный Ручей".

Микрорайон "Шишимская горка" на Уктусе.

"Сейчас компания занимается развитием территории “Цыганского поселка", где планируется возвести жилой район “Южные кварталы”, — пояснили корреспонденту агенства в пресс-службе "Брусники". — Это проект комплексного освоения в рамках концепции развития застроенных городских территорий. Строительство проекта будет осуществляться поэтапно. Сейчас ведется подготовка территории под первую очередь строительства со стороны улицы Шаумяна.

На сегодня компания выкупила все девять участков частного сектора с жилыми домами. До конца мая шла расчистка территории. Работы по возведению первого квартала начнутся после получения разрешения на строительство".

Следует отметить, что в "Бруснике" работой с населением занимаются отдельные специалисты, которые проводят беседы с жителями, производят оценку их жилья и подбирают хорошие варианты для переселения.

"Основной камень преткновения в переговорах — цена. Люди боятся, что их жилье занижают в оценке. Но эти опасения беспочвенны. Ведь чем больше таких вот "стопорных" объектов, тем выше риски простоя, а значит – экономические потери застройщика. Поэтому гражданам предлагается цена объекта даже несколько выше рыночной — плюс надбавка "за беспокойство". Конечно, бывают случаи, когда собственники намеренно завышают цену. Здесь специалисты компании объясняют механизм оценки, показывают все выставленные лоты в этом районе на открытых источниках. В любом случае схема здесь прозрачная и доступная всем". — считают в "Бруснике".

Евгений СУСОРОВ.