Последний миллион Екатеринбурга
Квадратных метров больше не будет.
Сдать "козырный" миллион квадратных метров жилья Екатеринбург в 2016 году не сможет. Причиной тому, в первую очередь, кризис. Однако эксперты замечают и глубинные течения, которые перекраивают рынок и без экономической "подножки". Меняются потребитель квадратных метров и мировые тренды, в новых направлениях идет развитие городов. А из Москвы слышны все те же вводные – наращивать, наращивать, наращивать. По мнению экспертов, власть по инерции придерживается старых ориентиров, но вскоре должна "прозреть".
В текущем году в Екатеринбурге введут примерно 850 тысяч квадратных метров жилья против 1,2 миллиона годом ранее. Такой результат заранее предсказывали ведущие застройщики, тогда как городские чиновники продолжали "грезить" заветным миллионом. "Происходит адекватное снижение ввода жилья. Это - адаптация рынка к новым условиям", - говорит начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
В тон сложившейся ситуации корректируются и планы на будущее. Если в 2012-2014 годах в столице Урала закладывалось примерно 1,2-1,4 миллиона квадратных метров жилых площадей, то в 2015-2016 годах застройщики поумерили аппетиты в два раза – до 700 тысяч "квадратов". "Когда мы говорим, что нам надо увеличивать объем строительства, не стоит забывать об этих цифрах. Это то, что заложено для ввода в 2017-2018 годах", - объяснил "Уралинформбюро" Хорьков.
Ко всему прочему покупатель жилья до сих пор не "поднял голову". По словам регионального директора ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" Руслана Музафарова, сейчас на момент ввода дома в эксплуатацию остается 10-25% непроданных квартир. "Площади реализуются примерно в течение года. Объясняется это тем, что скорость строительства осталась прежней, а скорость продаж стала отставать. Для клиента это большой плюс, так как застройщик оставляет ценники доступными, чтобы квартиры долго не застаивались", - поясняет он.
Но могло быть и хуже. Все эксперты сходятся во мнении, что в 2016 году жилищный рынок исполнил бы "лебединую песню" без ипотеки с господдержкой. Благодаря бюджетным вливаниям ипотечные портфели банков растут второй год подряд. Например, ВТБ24 в 2016 году нарастил объемы жилищного кредитования до 11 миллиардов рублей, что на 44% больше чем годом ранее, рассказывает управляющий Уральского филиала ВТБ24 Сергей Кульпин.
Вместе с тем "сладкая жизнь" ипотеки совсем не означает увеличения числа сделок с жильем. "Когда мы говорим, что рынок ипотеки восстанавливается, надо понимать, что это только рынок ипотеки. Это не приводит к пропорциональному восстановлению рынка жилья. Банки выдают больше кредитов, но это влечет не рост числа сделок, а рост доли ипотечных заемщиков в структуре продаж", - подчеркивает Михаил Хорьков.
Несмотря на рухнувший платежеспособный спрос, цены на рынке новостроек в 2016 году заметно не снижались. Себестоимость строительства растет, и застройщики не спешат примерять на себя роль мучеников, работая в убыток. По словам Хорькова, средняя стоимость квадратного в новых квартирах снизилась максимум на 3%. Его поправил директор по развитию компании "Атомстройкомплекс" Виктор Ананьев – якобы речи о снижении цен на жилье вообще не идет. "В 2016 году, напротив, наблюдался небольшой рост. Просто изменилась структура предложения. Если год назад было больше комфортного жилья, то в этом году стало больше жилья экономкласса. Если смотреть по сегментам, никакого удешевления нет", - объяснет он, добавив, что и в ближайшем будущем ждать "ценопада" не стоит.
Стоит отметить, что в отсутствии финансового "жирка" покупатель все чаще смотрит на жилье компактных площадей, а также на квартиры-студии. Эта тенденция сохраняется на протяжении последних лет, и часть застройщиков, вошедших во вкус, отдает под "современную общагу" до 90% площади вводимых домов. Однако Михаил Хорьков предостерегает участников рынка от излишнего "минимализма". "Стоит обратить внимание на демографию. Поколение 90-х – малочисленное, поэтому надо ориентироваться не на тех, кто покупает свою первую квартиру, а на тех, кто собирается улучшать жилищные условия", - отмечает он.
Демография диктует еще одно условие будущей застройке – географическое. По общему правилу, семьи, расширяющие жилплощадь, не хотят менять район проживания, а значит, на окраины не переедут. Наперекор будущим тенденциям около 40% жилья в Екатеринбурге строится именно за пределами сложившейся городской среды. Однако постепенно застройщики вернутся в город, уверен Хорьков. "Дело еще и в том, что муниципальные власти не готовы финансировать развитие инфраструктуры "в полях". Выходом могло бы стать более активное отселение и снос ветхого жилья в уже сложившихся районах", - говорит эксперт.
Таким образом, все "размашистые" тенденции последних лет – наращивание ввода квадратных метров и комплексное развитие "окологородских" территорий – постепенно отмирают. Свои правки внесет и ставка на строительство арендного жилья. "Гонка за новыми метрами никому не нужна. А те вводные, которые мы слышим от федеральных властей, пока проецируются по инерции. Но со временем, мне кажется, эти ориентиры будут скорректированы", - заключает Михаил Хорьков.
Анастасия КОКАРЕВА