Чехов вдохновил губернатора Комарову
Взяться за доходные дома.
Глава Югры Наталья Комарова убеждена, что автономный округ к 2017 году сумеет избавиться от ветхого и аварийного жилья. Справиться с этой сложной задачей, по ее мнению, поможет строительство доходных домов и увеличение доли индивидуального жилья. Как выяснил обозреватель "Уралинформбюро", арендные квартиры пользуются большим спросом у россиян. Однако судьба программы во многом будет зависеть от того, сумеют ли власти Югры изменить психологию строителей, которые не привыкли довольствоваться низкой рентабельностью.
Правительство Ханты-Мансийского автономного округа одобрило поправки в закон "О градостроительной деятельности", которые позволят сократить сроки возведения жилых и промышленных объектов. Власти смогут более оперативно выкупать землю для государственных и муниципальных нужд, переводить участки из одной категории в другую и передавать их бизнесу под застройку.
Все эти шаги были предприняты в рамках реализации окружной стратегии, нацеленной на обеспечение югорчан доступным и комфортным жильем. На прошедших в феврале общественных слушаниях было заявлено, что недоступная земля увеличивает стоимость квадратного метра и существенно затрудняет решение квартирного вопроса. Правительство прислушалось к общественности и устранило ряд бюрократических барьеров, затрудняющих градостроительство.
Однако некоторые эксперты полагают, что ставка только лишь на коммерческое жилье вряд ли позволит выполнить в срок указ президента РФ, обязывающий к 2017 году ликвидировать ветхие и аварийные дома. Первый заместитель генерального директора Ипотечного агентства Югры Андрей Шаламов уверен, что квадратный метр не подешевеет, даже если земля будет передаваться застройщикам бесплатно. Те лишь увеличат свою маржу, а то и снизят темпы строительства. Поэтому надо искать иные механизмы обеспечения граждан доступным жильем.
Правительство Югры считает, что одним из таких механизмов могло бы стать индивидуальное жилищное строительство. Доля последнего в регионе стабильно растет: в 2013 году было сдано 193 тысячи квадратных метров, что на 18% больше, чем в предыдущем году. Но эта цифра могла бы быть выше, если бы к программе удалось подключить югорчан с невысокими доходами.
Как отметила в своем ежегодном послании окружной Думе Наталья Комарова, почти половина земель, переданных под индивидуальную застройку, отводится многодетным семьям, которым очень непросто, а порой и не под силу, построить свой дом. Выход глава региона видит в том, чтобы разработать несколько типовых проектов "народных" домов, стоимость квадратного метра в котором с учетом монтажа не превышала бы 30 000 рублей. При наличии в мире технологий каркасного деревянного домостроения реализация этого поручения губернатора – не такая уже и сложная задача.
Большие надежды власти Югры также возлагают на доходные дома, строительству которых был дан старт в 2012 году. Как сообщил Андрей Шаламов, до 2020 года будет сдано 250 тысяч квадратных метров такого жилья. Пилотные проекты (600 квартир) уже реализуются: дом в Нефтеюганске готов на 65%, в Сургуте – на 73%, в Ханты-Мансийске – на 40% и фундамент еще одного жилого здания был недавно заложен в Сургуте.
Специалисты полагают, что построив примерно 1,5 миллиона квадратных метров, регион сможет сформировать рынок арендного жилья. Но проблема в том, что, согласно опросам Ипотечного агентства Югры, подавляющее большинство югорчан готово платить за однокомнатную квартиру не более 17-18 тысяч рублей в месяц. Это означает, что плата за аренду в доходных домах должна быть ниже рыночной как минимум на 30%. Пойдет ли на это бизнес?
Чтобы привлечь инвесторов в новый сегмент рынка, Дума Югры освободила собственников доходных домов от уплаты налога на имущество. Кроме того, Наталья Комарова планирует пересмотреть налогооблагаемую базу малого и среднего бизнеса, чтобы он смог подключиться к программе, используя упрощенную систему уплаты налогов. В ответ губернатор просит сделать арендную плату доступной.
Для правительства Югры это принципиально: окружной коэффициент доступности жилья, который напрямую зависит от среднерыночной стоимости стандартной квартиры и среднегодового дохода семьи, один из самых привлекательных в России. В 2013 году он снизился на четыре пункта и составляет сегодня 2,2 года (то есть средняя семья сможет приобрести квартиру, откладывая деньги в течение этого срока).
Начальник отдела жилищной инфраструктуры департамента жилищно-коммунального комплекса и энергетики Югры Алексей Ряднов говорит, что на рынке коммерческого жилья процедура регулирования коэффициента достаточно отработана: застройщики предоставляют правительству часть квартир по доступным ценам в обмен на предоставление земельных участков. Они идут на это, поскольку муниципалитеты закупают квартиры десятками штук. Проблемы возникают только в Сургуте, где очень высокая платежеспособность населения и существенный разрыв между рыночной и регулируемой стоимостью квартир.
С арендным жильем ситуация несколько сложнее: бизнес, по словам Андрея Шаламова, пока не готов участвовать в проектах со сроком окупаемости 15-20 лет. "Длинные" деньги есть только у крупных компаний с огромными оборотами, но тем пока хватает объемов на рынке коммерческого жилья – да и работать с низкой рентабельностью они не привыкли.
Психология меняется. Президент Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда Алексей Охлопков заявил на одной из конференций, что доходность в 10-12% вполне привлекательная для инвесторов, и поэтому возглавляемый им фонд будет присутствовать на рынке арендного жилья.
Как полагают эксперты, проблемы могут возникнуть и с потенциальными арендаторами. Во многих головах не укладывается: как можно, имея пусть даже и плохонькую недвижимость в собственности, променять ее на наемное жилье? При этом они не задумываются над тем, что их дети вместо аварийного балка советских времен, ухудшающего их здоровье, могут жить в комфортной современной квартире.
Ситуация для продавцов коммерческого жилья еще более изменится, когда Госдума РФ примет закон о некоммерческой аренде. На рынке появится наемное жилье с арендной ставкой в несколько раз ниже рыночной. Это кардинально перевернет сознание россиян со средними доходами и наверняка обрушит спрос на коммерческое жилье.
Многим экспертам очевидно, что появление полноценного рынка жилья, сдаваемого в некоммерческую аренду, скажется не только на обеспеченности граждан комфортным жильем, но и на их мобильности. До революции 1917 года в России около 30% домов были доходными, что позволяло предприимчивым людям без лишних проблем перемещаться по стране, получая нужные знания и работу. Например, у писателя Антона Павловича Чехова в Москве не было в собственности жилья – он снимал разные квартиры в зависимости от дохода, и это не мешало ему чувствовать себя москвичом и создавать гениальные произведения.
Прошлый опыт, умноженный на современный подход, позволяет надеяться, что властям Югры удастся свести ветхое и аварийное жилье в регионе к нулю.
Виктор СТЕПАНОВ